L’immobilier ne manque pas d’attrait, c’est de loin, à mon avis le domaine d’investissement le plus intéressant et le plus enrichissant qui soit. Tant sur le plan des connaissances, des rencontres qu’ont fait que sur l’aspect purement financier, la rentabilité.
J’ai testé pas mal d’investissements immobiliers différents depuis quelques années, la location nue, la location meublée, la colocation et plus récemment la location courte durée. Chacun a des intérêts et des inconvénients.
Globalement, j’ai l’habitude de dire que la rentabilité est inversement proportionnelle au temps passé.
Ce qui en soit est assez logique.
- Vous achetez un appartement, vous ne faites pas de travaux, vous ne le décorez pas, vous ne passerez donc pas de temps. La contrepartie est que vous ne gagnerez pas grand chose.
- Vous achetez un appartement, vous faites des travaux d’amélioration, vous passez plus de temps, mais vous le louerez plus cher.
- Ce même appartement que vous meublez en plus, vous aurez encore du temps supplémentaire à passer pour acheter, monter les meubles… Mais là encore vous louerez plus cher.
Vous avez compris le principe. Jusqu’au moment où on fait de la location à la nuit et alors là ça rapporte beaucoup plus d’argent mais on y passe beaucoup de temps.
Sauf a déléguer le travail, mais dans ce cas là, on gagne moins d’argent. (oh ! ça fonctionne dans les deux sens).
La colocation
A force de tester de nouveaux investissements, je suis arrivé (c’est tout à fait personnel) au fait que la colocation était le meilleur investissement à faire si on met en balance le temps passé et la rentabilité.
C’est la raison pour laquelle en un an et demi, j’ai acheté deux maisons et un appartement que je loue en colocation. Pour un nombre de 11 locataires dont 9 étudiants et 2 jeunes actifs.
J’en profite pour vous partager mon expérience à ce sujet. Je préfère mille fois avoir des étudiants. Les jeunes actifs, je ne saurais pas expliquer la raison, sont beaucoup plus exigeants que les étudiants.
Sauf à ce que j’ai manqué de chance. Ils sont pourtant tout à fait charmant, mais ils en demandaient toujours plus alors qu’ils avaient pris l’appartement après l’avoir visité. Et je pense vraiment qu’il est plutôt très bien équipé. Bref, ça s’est arrangé avec le temps et une mise au point, mais les étudiants sont vraiment plus faciles.
Comme pour les autres investissements, la rentabilité est encore équilibrée par le temps passé, surtout au début de l’été où il faut faire le renouvellement des colocataires.
J’en arrive au point que je voulais aborder dans cet article.
Au démarrage, j’avais rêvé que mes étudiants restent toute la durée de leurs études, que j’aurais une rotation une fois tous les deux ou trois ans et que ce serait « pépère » ! Et non ça ne fonctionne pas comme ça.
Sauf à proposer des baux solidaires, mais dans ce cas on perd le contrôle de son bien et ce n’est pas ce que je veux pour mon patrimoine. Là encore j’ai pu visiter une colocation qui fonctionnait sous cette forme, l’appartement était quasi délabré.
Donc chaque été une partie des colocataires rend leur chambre et l’autre rentre chez leurs parents. Je considère moitié-moitié.
Comme je fais de bonnes affaires, cette moitié suffit généralement à rembourser mes prêts. Donc rien de grave, et puis le reste de l’année, je double plus où moins mes entrées de loyer par rapport à mes remboursements de mensualités. (Ne sautez pas partout, il y a quand même des charges à payer).
De ce constat, que je perdais de la rentabilité, je me suis dis que comme les biens sont vides l’été, il serait intéressant de les louer en courtes durées de façon à optimiser ma rentabilité. C’est mon obsession principale, après celle que mes locataires soient comme des rois dans les biens que je leur propose.
Je ne dis pas cela pour me donner un genre, c’est vraiment important à plusieurs titres.
- D’abord parce que pour beaucoup ils ont presque l’âge d’être mes enfants et il est facile pour moi de me projeter à la place de leurs parents qui « abandonnent » leurs petits dans la nature.
- Et d’autre part, des locataires biens » traités », dans une maison confortable et agréable resteront forcément plus longtemps. Je choisi des biens près de grandes écoles. Aussi le bouche à oreilles est une publicité essentielle pour réussir un bon business d’investisseur immobilier.
Donc ma seconde obsession est la rentabilité. Je ne croyais pas plus que cela à la location courte durée, eu égard à l’endroit où je vis. On y dit que « quand il ne pleut pas, c’est qu’il va pleuvoir ». Mais vide pour vide, il faut toujours transformer un inconvénient à priori, en avantage.
J’ai donc mis une belle annonce, avec de moches photos sur airbnb (je ne vous conseille pas de mettre de moches photos, mais c’est celles que j’avais au moment de mettre mon annonce).
Et finalement, j’ai eu la surprise de gagner plus avec la location courte durée ( 3 nuits minimum, qu’en colocation).
Ce n’est finalement pas si surprenant puisque plus de travail donc plus de rentabilité. Mais je ne pensais pas que ça pouvait fonctionner partout.
Voilà donc mon secret pour booster encore la rentabilité de la colocation qui est déjà excellente.
Coupler la colocation et la location saisonnière !
Mettez dans les commentaires vos techniques pour exploser vos rentabilités ou vos challenges par rapport aux investissements.
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Commentaires : 3
J’ai un ami qui a opté pour la location à courte durée et je peux vous dire qu’il fait de bons chiffres. Le seul bémol : ça fait plus de boulot, comme vous dites. C’est intéressant pour ceux qui travaillent à leur compte !
Et oui, il y a toujours une contrepartie à la haute rentabilité 😉
Bonjour
en quoi un bail solidaire entraine la perte de contrôle du bien ?
ce sont les colocataires qui se recrutent entre eux, mais le propriétaire donne l’aval final donc on maintient la sélection des habitants
quant à la dégradation du bien, il est conseillé d’élire un responsable, un locataire « référent » dans l’appartement qui permet de contrôler à distance la qualité du logement (on lui accorde des responsabilités de la petite gestion à distance >>> en gros tel truc à changer ou à réparer, il a carte blanche, juste il nous envoie la facture, tant que c’est moins que tel montant ; au delà il nous consulte).
donc quel risque du bail solidaire m’échappe ici ?
d’avance merci