Les partenaires en immobilier, que peut-on déléguer et à quel moment ? 

Les partenaires en immobilier, que peut-on déléguer et à quel moment ?

Faut-il déléguer ?

En immobilier comme dans d’autres domaines, on se rend vite compte que si l’on commence seul en se posant beaucoup de questions comme : où acheter pour bien louer ? Comment réaliser une bonne affaire ? Pourquoi tout le monde ne le fait pas si c’est si rentable ?… on finit quoi qu’il arrive par s’entourer de professionnels et de partenaires.

A mon sens, c’est non seulement inévitable mais en plus c’est de très bonne augure pour pouvoir progresser dans les investissements et vers la liberté financière. J’essaierai dans cet article de m’inspirer au maximum de mon histoire pour illustrer mes propos.

1)- Les différents partenaires en immobilier

Dans ce premier point, voyons quels peuvent être les différents partenaires en immobilier auxquels nous sommes confrontés.

• Les agents immobiliers.
  Je place les agents en premier lieu volontairement. Quand on recherche un bien, on finit la plupart du temps par tomber sur des agents immobiliers qui ont eux-mêmes posés des annonces sur les sites d’annonces les plus connus.
  Même si nos premières théories sont d’éviter de passer par des agences et que l’on recherche sur les sites d’annonces, on finit tôt ou tard par croiser le chemin d’agents immobiliers.J’essaierai d’exposer en deuxième partie quels rôles importants les agents peuvent jouer dans nos démarches d’investisseurs et en quoi il peut être parfois intéressant de payer une commission…

• Le banquier.
  Les banquiers en immobilier sont souvent vus comme les personnes qui font peur. Sans elles, rien n’est possible ce qui fait que toute personne qui entame ses démarches auprès des banques se met une pression terrible.
  « Je vous donne mon avis tout de suite par rapport à ceci, oui ! Sans un banquier l’achat de biens immobilier est difficile voir impossible. En revanche, il est tout à fait possible d’entamer des relations cordiales avec un banquier qui comprend votre projet. C’est aussi à nous de bien faire comprendre ce que l’on veut avec un petit dossier simple par exemple !
  Dans toutes mes expériences, je n’ai vu aucun intérêt à être en conflit avec les banquiers. De plus, si une banque refuse de prêter de l’argent, il ne reste plus qu’à construire une relation de confiance dans une autre… »

Les banquiers sont des partenaires indispensables, nous verrons en seconde partie quels rôles essentiels ils ont pour nous investisseurs.

• Les entreprises.
  Si comme moi vous n’êtes pas du tout un fin bricoleur ou tout simplement si les travaux ne font pas partie de votre programme d’investisseur, alors vous devrez faire appel à des artisans. Une nouvelle fois, ce sont des partenaires indispensables qui vont faire de votre logement un bien qui vous rendra fier et qui vous plaira.
  Il semble difficile de trouver des artisans qui répondent à nos demandes (effectuer les travaux dans les délais, réaliser un travail comme on l’attendait…).

Nous avons tous entendu par les personnes négatives autour de nous dire des choses comme : « c’est impossible d’avoir quelque chose de correcte dans notre région ! ».

« Je trouve une nouvelle fois ce genre de réflexions très exagérées et même fausses. Comme pour le banquier, il faut montrer aux artisans que votre vie dépend d’eux et je vous assure qu’ils n’y seront pas insensibles. Attention, je ne dis pas qu’il faut prendre n’importe qui au hasard, il existe des techniques pour s’assurer un bon point de départ…
Pour ma part, je prends un courtier en travaux (gratuit) qui m’assure la liaison entre les différentes équipes que je rencontre ensuite. C’est très très rassurant et j’ai extrêmement confiance en ce courtier. »

• Le notaire.
  C’est un point un peu particulier et inévitable mais vous verrez pourquoi je parle de partenaire dans la seconde partie.

• Les autres investisseurs et auteurs.
  Ce point est aussi très important même si on peut ne pas s’en rendre compte tout de suite. Etre en contact avec des investisseurs immobiliers permet plusieurs choses comme :- Se confronter à différentes techniques et astuces qui font gagner parfois des milliers d’euros.
  – Garder une dynamique et une confiance en soi primordiale pour continuer et oser.
  – S’assurer de ne pas faire n’importe quoi en confrontant les idées.
  – S’entourer de « gens positifs » : ce dernier point est primordial surtout si dans votre entourage, les gens ne croient pas du tout en ce que vous faites.

• Enseignes pour le meublé.
  Ceci est un point un peu différent, je vais citer mon cas pour illustrer.« Je pratique la location meublée sur différentes maisons, appartements et immeubles de rapport. Je vous laisse imaginer les sommes que cela représente en termes de meubles… J’ai décidé au départ de proposer à des sociétés de m’accompagner dans mes projets. En clair, je prenais tous les meubles chez eux en fonction de ce qu’ils me proposaient.
  Deux sociétés ont répondu à ma demande et maintenant, je ne travaille qu’avec BUT qui est l’enseigne la plus proche de chez moi.
  Ils me font systématiquement 10% de remise, me livrent les meubles ou que ce soit et me les montent. »
  « C’est un partenariat qui me convient parfaitement ! »

2)- Quand et quoi déléguer comme tâches aux partenaires en immobilier ?

S’il y a un point que j’ai compris très rapidement c’est que les partenaires en immobilier sont essentiels, inévitables mais aussi et surtout ils permettent de déléguer les tâches que l’on n’aime pas faire ou que l’on ne peut pas faire.
Ce point illustre encore plus le fait d’avoir de bonnes relations avec les différents partenaires.

Dans une entreprise (car c’est une véritable entreprise que de posséder plusieurs biens immobiliers), il est très important pour se développer de déléguer tout ce qu’il est possible de déléguer. C’est d’ailleurs ce qu’explique O.Roland dans son livre excellent « Tout le monde n’a pas eu la chance de rater ses études ».

Pour déléguer, il est important de travailler avec des personnes en qui on a confiance. Celle-ci, à mon sens, se construit à deux : il faut être entouré par des personnes qui « fonctionnent » comme nous et ensuite « savoir entretenir les relations ».

Une nouvelle fois, il n’y a aucun intérêt à toujours être en conflit, en train de tout remettre en question ou se montrer trop énervé. Il faut faire des choix et expliquer clairement nos attentes en étant déterminé. Les partenaires ne s’y tromperont pas et feront attention pour continuer à travailler avec vous.

Voyons maintenant ce qu’il est possible de déléguer avec les différents partenaires en immobiliers.

• Banquier et notaire.
  Je ne vais pas revenir sur les choix du banquier et du notaire mais plutôt essayer de montrer en quoi ils sont très importants.
  « En ce qui me concerne, je travaille depuis 15 ans avec le même banquier et nous connaissons nos attentes réciproques. Il me prête beaucoup d’argent et en retour je ne peux pas négocier certains points. Je n’insiste pas, il sait ce que je veux et je sais ou il a des intérêts qu’il ne veut pas perdre… ce genre de relation me convient parfaitement ! A vous ensuite de trouver cet équilibre. »

Le notaire, c’est un peu différent surtout au début lors des premiers achats. Je vais quand même vous donner mon exemple pour montrer qu’il peut être un véritable partenaire.
« Je fais intervenir mon notaire pour tous mes investissements, il se partage ainsi la somme avec le notaire des vendeurs sans que moi j’ai à payer de frais supplémentaires. Mes avantages sont doubles : je lui fais gagner de l’argent, en échange, il vérifie point par point mon dossier et me propose une réduction des frais concernant sa partie. »

Même si  le notaire et le banquier sont obligatoires pour effectuer les achats de biens immobiliers, la bonne entente avec ceux-ci fera qu’il ne vous restera que quelques papiers à signer. Le banquier peut effectuer beaucoup de démarches à votre place si l’entente est parfaire : c’est un soulagement qui n’a pas de prix !     

• Agents pour achat.
  Une nouvelle fois, je considère ce point extrêmement important. La première raison et que me concernant, je n’ai jamais acheté une très bonne affaire sans passer par un agent immobilier.

En revanche, je ne travaille qu’avec quelques agents que j’ai sélectionné, qui ont vraiment compris et pris le temps de définir mes attentes avec moi. J’ai réalisé un article à ce sujet pour montrer les manières de déterminer l’efficacité des agents immobiliers.

« Le partenariat avec les agents m’a permis de gagner jusqu’à 30 000 euros lors d’achat d’immeubles de rapport. Vous comprenez facilement que je préfère payer une commission à 9 000 euros et gagner 30 000 euros sur l’achat… »

Un agent avec qui vous travaillez depuis quelques temps vous fera gagner un temps précieux dans les recherches, fera parfaitement l’intermédiaire avec le vendeur, la mise en place du compromis ainsi que sa rédaction. De plus, les agents sont souvent en contact avec de nombreuses personnes expérimentées qui peuvent vous apporter de véritables affaires en or par la suite…

• Agents pour location en fonction de types de location :– Longue durée.

En louant en longue durée, on peut absolument tout déléguer : la recherche du locataire, la mise en place et la rédaction du bail, les états des lieux… C’est un choix même si je ne le conseille pas forcément au départ.

« J’aime beaucoup connaître mes locataires et entretenir une relation avec eux. Je trouve qu’on apprend beaucoup sur les personnes à qui on loue et ceci apporte énormément sur nos réflexions futures ». « J’ai fait le choix de ne pas encore déléguer cette partie pour mes locations meublées à long terme ».

– Courte durée et saisonnier.
On peut déléguer les entrées et sorties ainsi que la gestion draps et ménage. Il est beaucoup plus rare de déléguer le fait de trouver les locataires. Effectivement, trouver des agences capables de trouver les locataires pour remplir autant que vous en saisonnier n’est pas chose aisée.

« Je tente cette expérience pour la première fois en 2018 avec deux personnes qui ont monté leur entreprise et qui travaille de manière moderne. J’ai discuté avec eux les montants des commissions et ceci me convient.
S’ils parviennent à louer autant mes biens meublés de mon deuxième investissement locatif   que je le faisais en saisonnier alors j’aurai réalisé une très très bonne délégation. La location saisonnière peut être chronophage même pour trouver des locataires parfois…
Dans ce cas, je préfère perdre en rentabilité et me consacrer au fait de trouver d’autres bonnes affaires ».

– Courte durée avec agents en déplacement.
Sans entrer dans les détails, ce système de location meublée est très rentable mais très difficile à automatiser. Les agents préviennent souvent au dernier moment et il est difficile de prévoir.

« Je vais peut-être expérimenter un procédé prochainement. J’ai 3 biens les uns à côté des autres destinés à accueillir des agents EDF en déplacement notamment. Les biens sont situés à 2 minutes d’une centrale.
Je vais tenter de faire une location très réduite en terme de prix à un couple sur un des 3 biens en leur faisant un contrat spécifique pour qu’ils puissent accueillir les agents sur les 2 autres biens ».
C’est une délégation un peu particulière, à voir ! »

• Entreprises.

Cela semble évident, on délègue les travaux pour différentes raisons : on n’aime pas les faire ou on ne veut pas les faire. Déléguer à une entreprise peut aller encore plus loin, on peut s’entendre avec les artisans pour débarrasser des choses existantes, aller chercher des choses manquantes en magasins… il est très important à mon sens qu’ils comprennent au détail prêt vos attentes pour obtenir un résultat final proche du « clé en main, prêt à louer meublé ».

« Les artisans avec qui je travaille savent maintenant que ce sont eux qui déclenchent la livraison des meubles à BUT quand ils sont prêts, qu’ils ont terminé les travaux. C’est à eux d’anticiper pour que la société BUT livre et monte les meubles quand ils ont terminé le chantier.
Ils me préviennent aussi pour que je puisse faire intervenir les agents d’entretien au bon moment ».

« Pour aller plus loin dans mon cas, la coordination entre les artisans est gérée par un courtier qui ne me coûte rien ».

Un courtier en travaux a de gros avantages :

– La coordination entre les équipes.
– L’intervention d’artisans que lui connait parfaitement.
– L’intervention d’artisans spécifiques en fonction de la demande.
– Il est gratuit !

Je voulais exposer dans ces quelques lignes l’importance de déléguer un maximum de tâches quand on veut progresser dans l’immobilier. Il est très important de s’entourer et de s’entourer de partenaires que l’on a choisit.

Un point, à mon sens, est capital pour avancer sereinement : celui d’apprendre à faire confiance. Je ne veux pas dire faire confiance à tout le monde mais si on fait des choix stratégiques au départ en sélectionnant nos partenaires, cela assure une tranquillité non négligeable.

Les gens avec qui nous travaillons doivent devenir progressivement des partenaires en immobilier. Dans l’avancement, il devient important de comprendre la règle du 20/80, celle dans laquelle on perçoit que 20 % d’efforts doivent permettre d’apporter 80 % de résultats.

Cette notion, je l’ai comprise en lisant le livre d’Olivier ROLAND « tout le monde n’a pas eu la chance de rater ses études » ainsi que livre de Timothy FERRISS « La semaine de 4 heures ».

En revanche, même s’il est important de déléguer un maximum et de manière efficace pour progresser, il est aussi très important de réaliser les tâches seul au début. Ceci permet de se confronter aux exigences et de comprendre au mieux ce que les autres auront à faire par la suite.
Vous pouvez ainsi mieux comprendre, mieux tolérer et en même temps savoir exactement ce que vous souhaitez quand vous déléguez.

Mot clé : partenaire en immobilier

Merci d’avoir lu cet article, si vous aussi avez une position personnelle dans ce genre de partenariat ou bien une vision autre avec les gens qui vous entourent dans l’immobilier, n’hésitez pas à commenter !

Cet article est un article partenaire écrit par Yann MARJAULT du blog immobilier meublé pas à pas

Je le remercie de cet article très complet. Allez visiter son blog son expérience vous apportera surement beaucoup.

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