Le pro de l’immo m’interview sur l’achat revente !

Il y a quelques mois de cela, Hassan, le pro de l’immo m’a interviewé au sujet de l’achat revente avec travaux (de très nombreux travaux) et revente.

Retrouvez dans cette vidéo ma méthode, ma logique et les questions à se poser pour réaliser ce genre d’opération.

Je l’avais partagé sur Facebook mais pas sur le blog alors voilà, aujourd’hui, c’est fait !

 

https://www.youtube.com/watch?v=T4CCg5DLEPA

Hassan : Salut à tous . C’est Hassan Le Pro de L’immo . Alors aujourd’hui vidéo un peu spécial parce que William s’est déplacé chez moi . Merci William d’être déjà là !

William: avec plaisir.

Hassan: ça m’a évité un déplacement. et on va parler dans cette vidéo du parcours de William. Il va vous parler aussi de son blog , de pourquoi il est sur sur internet, de ses investissements , les achats ou ventes que tu as pu faire et également l’investissement locatif que tu as aujourd’hui. Donc si tu peux te présenter et donner le nom de ton site.

William : avec plaisir ! Donc je suis William Loyer , je suis l’auteur du blog l’immobilier facile qui traite de tous les aspects de l’investissement immobilier et plus particulièrement l’achat revente et la location d’ordre général.

Hassan: L’achat revente . Alors , est ce que tu fais des achats reventes en résidence principale ?

William: Je fais pas d’achat revente en résidence principale car j’ai une famille qui est un peu ancré dans sa maison et du coup , elle ne veut pas être amenée à bouger de là. Je peux pas faire cette démarche d’achat revente à titre de résidence principale. Donc je m’organise différemment.

Hassan : explique nous comment tu t’es ré-organisé.

William : en faite, tout simplement j’achète des biens qui sont très souvent pas encore des habitations, ça peut être des granges , des bâtiments , des choses comme ça ! Et l’idée c’est de les optimiser,en fait. c’est à dire à les découper de façon à les revendre ensuite en plusieurs maisons mitoyennes d’ordre général.

Hassan : C’est un boulot d’un promoteur ça !

William : Si on le fait à forte dose, c’est le boulot d’un promoteur, si on le fait pas trop régulièrement ça passe assez bien .

Hassan : excuse moi de te couper. Est ce qu’on peut casser le mythe tout de suite ? c’est à dire , voilà ! tu as fais ça en nom propre.

William : oui !

Hassan : tu as payé une plus-value ?

William : tout à fait !

Hassan : voilà

William : importante

Hassan : Oui, je le peux ! 34 % ?

William : oui !

Hassan : d’accord ! parce que, on entend souvent dire dès qu’on fait une opération d’achat revente, que ce soit en résidence principale ou en résidence secondaire parce que là c’est de la résidence secondaire. On va avoir cette problématique d’être qualifié marchant bien . Qu’est ce que tu peux dire là-dessus à ceux qui nous écoutent ? et qui justement s’inquiètent de ce genre de ce procédés ?

William : Alors je vais rester prudent parce que je veux pas vous promettre que ça ne vous arrivera pas ! que vous ne pas qualifié de marchant bien ! je peux parler que de mon expérience à moi ! . Mon expérience à moi c’est que j’ai sur trois années en fait 2007, 2008, 2009 fait 2 opérations qui m’ont permis de revendre 5 maisons . C’est quand même proche. effectivement on doit pouvoir dire si on va au fond des choses que c’est presque du marchand de bien . parce que euh. ça fait beaucoup pour un particulier .

Hassan : 5 maisons à trois ans ?

William : En trois ans ça me fait vraiment beaucoup pour un particulier mais je les fais avec l’idée , en tout les cas ce que j’ai voulu vendre à mon banquier. de faire de la location derrière. J’ai pas vendu ça comme de l’achat revente mais comme l’achat , la rénovation et la mise en location . et pour des raisons diverses , j’ai changé d’avis et je les revendu .

Hassan : Fiscalement tu n’as pas eu de soucis !

William: Fiscalement j’ai eu 0 soucis.

Hassan : Parce que une règle en France, c’est pas interdit non plus de faire des bonnes affaires ! c’est à dire de faire des opérations commerciales en France il n’y a pas une loi qui vous interdit de ne pas faire des s opérations commerciales ! donc après ! forcément c’est la multitude des opérations en très peu temps qui peut justement faire en sorte que l’administration fiscale se pose la question de ton activité ! Mais bon ?

William: c’est vraiment la répétition. C’est la répétition et puis aussi, à un moment donné quand tu gagnes plus d’argent avec cette activité qu’avec ton activité dite de salarié si tu es salarié, l’administration si elle rentre dans ta vie et peut te le reprocher. Sinon à priori , y a pas de souci.

Hassan : De toute façon , quoi qu’il en soit, euh voilà c’est à l’appréciation de l’administration fiscale ! on va dire, y’a pas de règle ?!

William: non ! on faite c’est ça ! y’a pas de règle fixe. Moi mon idée est j’achète, je découpe et si j’ai un souci, je dis que je vais louer , et si j’ai un souci, je dit que j’ai eu un problème financier

Hassan: t’avais déjà ta disquette !

William: Oui ! j’avais travaillé sur ce sujet pour le cas échéant . et effectivement ! D’une part pour la banque parce que il ont dit qu’on revend, la banque nous prête beaucoup moins facilement que quand tu loues tu sais , ils ajoutent les potentiels revenus locatifs à tes revenues ! donc ça augmente ton pouvoir d’endettement! donc ça c’est la première raison pourquoi j’ai dit que je voulais louer derrière ! et la seconde au cas où j’ai un contrôle de l’administration bah moi je voulais louer mais financièrement je ne peux pas ! J’y arrive pas donc je revend.

Hassan : euh ! bonne idée ! voilà ! Cette opération là, tu en a parlé sur ton site ?

William : c’est 2 opérations là ! un peu coup sur coup !

Hassan : combien t’as pris ?

William : euh , si je parle en net, pour être tout à fait transparent , avant la plus value, la première j’ai pris 84 100 euros de mémoire.

Hassan : sur une maison ?

William : sur la vente des deux maisons en fait !

Hassan : sur la vente des deux maisons !

William : sur la vente des 2 premières maisons en fait. J’avais acheté une grange, je l’avais découpé en deux et j’ai vendu deux maisons . un surplus avant plus value de 84 000 euros.

Hassan : oui , avant les 34 % ?

William : oui avant les 34 % . ça reste quand même…

Hassan : oui ça reste quand même pas dégueulasse. D’accord, et après ?

William : et après, donc l’autre c’était , euh j’ai finalement moins gagné d’argent avec celle-ci, enfin proportionnellement parce que j’avais acheté un grande grande et je l’avais divisé en trois maisons et j’ai gagné avant plus value encore soixante cinq milles euros . ce qui reste encore tout à fait acceptable un ? D’autant que c’est une opération qui était plus grosse mais qui s’est passée beaucoup plus vite. Donc sur un an , ça s’est fait ! c’était tout à fait !

Hassan : magnifique !

William : mais c’est du gros gros travaille !

Hassan : exactement ! il ne faut pas voir ça comme ça y est William , t’as trouvé un bien et puis t’as revendu et tout s’est fait de manière magique ! tu as investis du temps ! tu as investis la notion de risque aussi ! parce que t’as pris un gros risque ! parce que déjà, je connais pas ton marché ! je connais pas le bien que tu as également acheté ! mais si tu t’es positionné dessus ,c’est peut être car il y a des gens qui ont pas eu le cran d’y aller !

William : il y a personne qui s’est positionné dessus !c’est pas compliqué ! C’etait à vendre depuis 7 mois je crois .

Hassan : oui !

William : dans une ville qui était très recherchée donc le bien était connu !

Hassan: oui !

William : l’investisseur était sur le coup . et moi j’ai pas compris ! Je suis rentré , j’ai dit bah ! oui c’est ça !

Hassan : il y a telle et telle possibilité , et toi tout de suite dans ton cerveau tu t’ai dit , tiens je vais le découper, et je vais en faire des maisons !

William : alors , clairement si je fais une opération de marchant de biens , c’est parce que je me projette. sinon je ne fais pas . J’ai visité des granges où j’arrivais pas à me situer, j’ai pas fais. Sûrement c’était de bonnes opérations, mais si je ne me projette pas , je fais pas ! donc là effectivement , j’ai dis bah oui je coupe là, je coupe là ! et voilà ! c’est fait ! tout de suite vraiment !

Hassan : quand tu as coupé , tu as coupé des passerelles ? tu as coupé niveau cadastres ? tu as coupé comment ?

William : j’ai coupé au niveau cadastre quand j’ai fini les travaux. Quand je fais les travaux, moi j’avais déjà ma vision de découpage . J’ai fait venir un architecte évidemment car c’était grand. on a fait des plans , j’ai pas découpé cadastralement tout de suite ! on a fait les travaux ! Et ensuite le géomètre est passé, il a fait la division. là du coup, j’ai rien fait du tout moi !

Hassan : D’accord! est ce que ça c’est une part qui coûte cher quand tu fais ça après c’est le notaire qui s’occupe de la division !

William: Non c’est le géomètre !

Hassan: Le géomètre ! c’est une partie coûte cher ou pas ?

William : ça c’est relatif au travail effectif qui ont à faire .

Hassan : d’accord

William: De mémoire euh j’ai payé sur la première opération , 1500 euros pour découper les deux maisons et la deuxième 2500 euros ! c’est pas grand chose! c’est pas grand chose ! vraiment pas .

Hassan : c’est quelque chose qui , voilà !

William : C’est une petite goutte d’eau dans le chantier !

Hassan : d’accord ! est ce que toi t’es prêt à pousser l’aventure jusqu’à acheter des terrains, construire des maisons, etc et vraiment avoir la typologie promoteur ?

William : j’y pense! j’y pense parce que effectivement , euh

Hassan : Mais alors là , est ce que tu continuera en nom propre en risquant peut être cette épée de Damoclès d’une qualification ? Ou est ce que tu vas te structurer avec une société ?

William: si demain je fais ça, je le fais pas en nom propre . c’est pas l’idée ! mon idée de base n’est pas d’arnaquer l’administration ! c’est juste de pouvoir faire un peu de business!

Hassan : c’est bien ça ! c’est vraiment pas le but William tu es le premier à le dire ; on est pas là pour vous conseiller de partir dans quelque chose qui vous amène à un risque !

William : Jamais de la vie. L’idée c’est quand on commence, on va pas créer un structure pour une première opération alors que ça va peut être pas nous plaire, on va peut être pas réussir! ça serait idiot en fait. On se lance en tant que particulier et puis si ça fonctionne et vous plaît et après euh

Hassan : ça va automatiquement ! d’une manière ou d’une autre, plus vous avancez si vous avez réussi une opération commerciale, etc, de facto on se professionnalise !

William : bien sûr , de part nos compétences , de part nos connaissances de toutes les règles et puis c’est naturel aussi de payer des impôts !

Hassan: c’est ça ! à contrario ? Quoi qu’il en soit, tu as quand même payer 34% de plus value !

William : bien sûr !

Hassan : ils se sont quand même servis !

William : il sont pas venu se plaindre en tout cas … ! donc ça va ! mais par contre , pour revenir à cette histoire du terrain , c’est quelque chose que j’ai pensé ! je vais vraiment m’atteler à aller faire ces opérations là dans les villes autour de chez moi donc Rouen en l’occurence. Mais vraiment la où l’immobilier se revend le plus cher ! c’est l’idée toujours que les travaux, qu’on les fasse à la campagne , qu’on les fasse à Paris, à quelque chose près , ils coûtent la même chose ! Par contre, le prix de revente au m² est complètement différent en campagne et en ville . donc si j’arrive à faire ça , je veux vraiment acheter un terrain en ville.

Hassan : Donc , je pense que ces opérations là tu as fais énormément de travaux ! c’était des granges. si ça tu les as transformé en euh

William : C’est pire que du neuf parce qu’il y a de la démolition à faire ! c’est plus de travaux que euh

Hassan : Des amenées de compteur !

William : Les amenées de compteur ,

Hassan : Gaz ?

William : Pas de gaz .

Hassan : Consuel ?

William : Consuel , l’eau, enfin c’est un gros gros chantier en fait .

Hassan; l’assainissement ?

William : l’assainissement , quand il est pas public , euh l’assainissement privé , j’ai eu les deux cas sur mes deux opérations. mais pour te donner une idée la deuxième opération, j’avais acheté le bien à 80000 euros et j’avais fait 320 000 euros travaux.

Hassan : C’est énorme !

William: Oui

Hassan :Tiens d’ailleurs ! parce que ça on en parle souvent car c’est quelque chose qui reste compliqué ! une acquisition qui vaut 80 000 euros, j’en ai déjà parlé dans une vidéo précédente du partage. Tiens peut être que toi tu as une astuce supplémentaire. si vous souvenez de cette vidéo, c’est la vidéo avec Guillaume. on a fait cette petite allusion sur l’acquisition qui est inférieur au coût de travaux .

William : oui pour le coup c’est bien inférieur .

Hassan : Pour le coup là c’est énorme ! donc comment justifier à la banque ça ! cette demande énorme de travaux par rapport à l’acquisition sur laquelle la garantie n’est pas palpable pour eux ?!

William : bah ! c’est une question de confiance puis ensuite, avoir un projet qui est très très bien ficelé pour le montrer que ça va… Enfin moi j’ai pas vraiment de doute ! quand je vais à la banque avec un bon projet , j’ai mon plan d’architecte , j’ai mes devis travaux , j’ai mon plan de coupe , quasiment des photos déjà d’une maison fini !

Hassan : ils voient quelque chose de professionnel .

William : Le banquier je lui dit voilà il va y avoir trois maisons là ! et quand ils me dit a bon ! je montre ces trois maisons là , ils les voient ! ça m’a vraiment posé aucun soucis dans les deux cas !

Hassan : oui !

William :oui ! vraiment vraiment !

Hassan: d’accord. En parallèle de ça, tu a fais un peu de locatif !

William : oui oui je fais un peu de locatif , je fais actuellement encore de plus en plus de locatif.

Hassan: est ce que tu peux nous donner un peu de détails sur le locatif que tu as ?

William : actuellement , je gère une maison que j’ai le mis en colocation proche d’une grande école à Rouen.

Hassan : oui !

William : j’ai 4 chambres .

Hassan : t’as 4 logements ?

William : j’ai 4 logements . J’ai un immeuble complètement différent dans la campagne.un village 400 habitants . Une autre stratégie qui est plus risquée mais qui est plus payante aussi euh donc de 7 logements !

Hassan : oui ! par rapport au village , j’aime bien demander souvent est ce que t’as pas trop de vacance locative ?

William : alors, en 2015 j’ai eu zéro vacance locative ! en 2014 j’ai eu trois mois sur la l’ensemble de l’immeuble !

Hassan : pour 7 logement ?

William: Pour 7 logements , donc tu vois c’est vraiment anodin et puis quand j’ai acheté ça , j’ai dit je compte pouvoir financier l’ensemble du projet avec 6 logements. De façon à ce que si j’ai un logement en permanence vide, c’est pas grave !

Hassan : oui ! oui

William : donc j’ai pas le stresse d’un logement vide! parce que ce n’est pas dramatique.

Hassan: d’accord , sinon la colocation se passe bien ?!

William : euh la colocation , je suis tombé amoureux un peu ! Je suis tombé fan de …

Hassan : juste précises nous , on a fait une vidéo avec Audrey sur la colocation et les stratégies à aborder avec la colocation mais toi qu’est ce qu’il te plaît exactement dans la colocation ? tu m’en as parlé un peu en off tout à l’heure! c’est surtout , on est proche comme tu disais du saisonnier sans les contraintes . Si tu peux développer un peu.

William : moi ce que je pense c’est qu’on se rapproche de la rentabilité du saisonnier si on considère les frais de gestion du saisonnier ! quand on n’a pas en colocation et on n’a pas ces contraintes là parce que finalement quand on loue un meublé étudiant ou qu’on loue en colocation ,ce sont les même personne en terme de temps de présence c’est la même chose ! moi j’ai des élèves notamment sur mes quatre colocataires , j’ai trois archi et ils sont là pour 3 ans ou 5 ans !

et Si je fais en sorte qu’ils soient bien chez moi c’est pour 3 ou 5 ans. Et je fais en sorte qu’ils soient bien chez moi parce que je ne souhaite pas avoir plus de travail à faire que nécessaire alors à priori…

Hassan: tu dors avec eux !

William : non je ne dors pas avec eux, mais j’ suis allé dernièrement pour changer un truc , ils m’ont invité à manger quoi. Je veux dire, on a vraiment des relations qui sont proches… Ce ne sont pas mes enfants mais s’il y a besoin de quoi que ce soi, je suis là comme je le serai pour mes enfants ! et puis ça c’est hyper important pour moi !

Hassan : il faut prendre soin de ces locataires.

William : oui , oui ! c’est important . et humainementn, c’est une belle aventure !

Hassan : oui !

William : j’ai vraiment l’impression de les aider à étudier dans les meilleures conditions !

Hassan : donc tu vas en faire encore par la suite?

William : oui ! je vais racheter en fait la maison voisine de celle que j’exploite en colloc ! et je suis en train de racheter un autre appartement .

Hassane : d’accord ! que des bonnes choses en perspective !

William : ah oui en priori c’est bien parti pour 2016.

Hassan : on va rappeler ton site et je vais te poser une question ! Si tu peux le rappeler ?

William : mon blog est l’immobilier facile .

Hassan : d’accord! pourquoi l’immobilier facile ? et pourquoi William es-tu sur internet ?

William : Ce blog n’est pas était crée pour ce qu’il est aujourd’hui ! J’étais mandataire immobilier auparavant , et en faite j’ai créer ce blog pour plutôt aider les gens à acheter ou vendre leur résidence principale ! donc j’ai exploité ce site pendant quelques mois et ça n’a pas pris. J’ai pas trouvé d’audience àce site !J ’ai un petit peu laisser mourir on va dire ! et puis l’année dernière en Avril, Mai 2015, j’ai repris les investissement immobiliers que j’avais laissé tomber pour des raisons diverses ! et j’ai voulu partager cette reprise des investissements immobiliers avec mes invités , des gens euh…

Hassan : avec les gens qui te suivaient pas ?!

William : Et en fait ça pris beaucoup mieux ! parce que bah l’investissement immobilier je l’ai en moi quoi .. comme toi on est des passionnés de ça et du coup, les gens qui sont intéressé par ce qu’on propose et qui parfois prennent exemple ou ne sois pas d’accord ! euh ça nécessite un échange qui très intéressant !

Hassan : et aussi le but de partage est de montrer que c’est mieux qu’on soit nombreux à exposer chacun son expérience !

Hassan : Si quelqu’un derrière cette écran , suit ton exemple et arrive à changer sa vie, par exemple , en faisant une ou deux opérations de culbute comme t’as pu faire et peut être que ces idées que t’as proposé va faire en sorte que quelqu’un a pu changer sa vie et l’améliorer ! et pour moi c’est pour ça que j’ai lancé cette idée du partage immobilier. c’est à dire rassembler un maximum de personnes qui vous parle de leur expérience et vous montrer cette une bonne chose , qu’on soit nombreux à en parler !

William: et puis on apprend de l’autre ! j’apprends à ton contact, j’apprend au contact de Guillaume par exemple, ou d’autres. C’est génial ! je ne vois pas la concurrence dans tout ça même si voilà certains ne le voient pas comme ça !

Hassan : bon , écoutes , J’ai envie de te dire merci , déjà de t’être déplacé tu m’a fait économiser un billet

William : merci dem’avoir accueilli , je venais de toutes façons donc… c’était plutôt intéressant !

Hassan : c’est parfait ! bah moi j’ai qu’une chose à dire, redis-le.

William : l-immobilier-facile.com

Hassan : voilà, visitez son site, vous apprendrez énormément de choses sur la découpe déjà, sur les biens , sur la colocation , sur plein de choses, sur ton parcours, et sur tout ses conseils qu’il peut vous donner. Voilà . A bientôt William !

William : merci à toi Hassan . Au plaisir ! Salut à tout le monde !

Hassan : merci .

William: A bientôt !

Hassan : Salut ! tchao