Un achat revente sans apport

spécialiste de la colocation

achat revente sans apport

De nombreuses fois vous me dites que vous aussi l’investissement dans l’achat revente vous plairait, que vous aimeriez pouvoir gagner de l’argent avec cette méthode très lucrative à moyen terme.

 Pourtant la crainte que beaucoup d’entre vous a, est le problème du financement. En effet la chose que j’entends souvent est : Oui mais quand tu achètes un bien à rénover, à découper, il faut bien rembourser le prêt que tu as débloquer pour acheter ton bien et moi je n’ai pas les moyens d’assurer un remboursement de crédit en plus de mon loyer ou de l’échéance de ma résidence principale.
C’est la raison pour laquelle j’ai souhaité écrire cet article qui j’espère vous fera sauter cette barrière qui n’a pas lieu d’être.
Lorsqu’on achète un bien dans le but de le rénover, idéalement de le diviser et de le revendre, il existe plusieurs moyens de le financer.
 Je ne vous parlerai pas des prêts familiaux qui pourtant sont monnaie courante et permettent parfois aux jeunes de mettre le pied à l’étrier. Je considère que si vos parents ou vos proches ont de la disponibilité il n’appartient qu’à vous de leur demander, ou non.
L’article est consacré au prêt bancaire immobilier classique.
Je le dis dans de nombreux articles, mais la première chose est que votre banquier n’est pas forcément votre meilleur conseiller ni votre meilleur ami. ( Il peut l’être mais ce n’est pas toujours le cas). Si votre banquier vous dit je ne sais pas faire, allez en voir d’autres ou mieux, allez voir un courtier en financement.
Les banques sont capables de proposer de nombreux services adaptés à de nombreux cas. Toutes ne rendent pas tous les services, mais il vous appartient de trouver celle qui va savoir accéder à votre requête.
Si vous avez de la disponibilité, souvent votre objectif sera plutôt de créer un patrimoine que de faire de l’achat revente. Si c’est votre cas, vous pourrez financer toute ou partie de votre acquisition sans l’aide d’une banque. Mais seule une petite minorité sera concernée.
Si vous avez beaucoup d’économies, vous pourrez emprunter pour acquérir votre bien à rénover, puis financer éventuellement les frais de notaire, les divers frais administratifs et les travaux.
Si vous avez un peu moins d’économies vous pourrez ne financer que les frais de notaires etc, etc…
Oui mais voilà, tout le monde n’a pas d’économies conséquentes à la banque et il faudra bien payer le bien dans lequel on va investir, les travaux, les frais de notaires, les frais d’agences, les diverses taxes… C’est là que beaucoup de gens se découragent ou même n’osent même pas imaginer que c’est possible pour eux
Les banques sont tout à fait capable de vous financer un projet d’achat revente dans la globalité. Je veux dire par là qu’elles sont capables de vous prêter tous les postes énoncés ci-dessus. Ce n’est bien sur pas ce qu’elles vont vous proposer à priori, mais si votre projet est bien ficelé et que vous montrez que vous savez gérer votre argent, vous trouverez une banque qui vous suivra, c’est certain.
Même une fois ce financement trouvé, vous aurez encore moyen de mieux négocier avec votre banque.
achat revente
Trois petites astuces : La première ne dites pas à votre banque que vous souhaitez revendre après rénovation, mais que vous souhaitez louer vos futurs logements. J’explique cela dans mon guide gratuit
                                       : La deuxième, pour laisser le banquier penser qu’il fait une bonne affaire, je ne me bat pas sur le taux d’emprunt car il ne le sait pas mais je vais rembourser très vite. Aussi les intérêts ne seront pas énormes.
                                        : La troisième, il est indispensable de négocier les pénalités de remboursement anticipés puisque vous allez rembourser très vite.( vous économiserez ainsi plusieurs milliers d’euros).
Certaines banques savent faire ce qu’on appelle un report d’échéance. Cela signifie qu’elles peuvent reporter les mensualités que vous avez à payer du fait que vous ayez débloquer de l’argent pour acquérir votre investissement, pour payer les frais de notaires…
Ces reports peuvent être assez long, en ce qui me concerne j’ai pu faire des reports de 12 mois.
Deux cas de figures se présentent à vous. Si vous avez un bon revenu et peu de charges, alors je vous conseille d’opter pour la formule de  rembourser  l’assurance du prêt et les intérêts dit « intercalaires ».
                                                             Si vous n’avez pas de revenus suffisant pour rembourser toutes vos charges actuelles + les intérêts d’emprunt de votre investissements, vous pouvez négocier avec votre banquier de ne payer que l’assurance du prêt et ne rembourser les intérêts qu’à la fin du report d’échéances. Dans ce cas vous paierez des intérêts sur les intérêts. Ça grévera un peu sur votre plus value, mais ça vous permettra de réaliser l’opération sans mettre un euro de votre poche.
Vous pouvez donc faire une opération d’achat-travaux-revente sans économie, sans apport. La seule chose qu’il vous faut c’est un projet en lequel vous croyez et une motivation sans faille. Vous pouvez me croire c’est comme cela que je fais à chaque fois.
Comme d’habitude, merci de partager vos expériences dans les commentaires.




 

recevez votre guide gratuit  » les 10 étapes pour devenir propriétaire dans les 3 à 6 mois »

 

 

Vos données restent confidentielles et aucun spam ne vous sera envoyé.

 

Envoyez-moi gratuitement le guide « les 10 étapes pour devenir propriétaire de votre appartement dans 3 à 6 mois »


Commentaires : 19

  1. Guillaume dit :

    Hello William,
    Voilà un article intéressant !
    Le report de remboursement est aussi terriblement efficace en location sur le long terme (sans revente).
    Si vous vous débrouillez bien (comme moi ! 🙂 ) vous allez encaisser des loyers pendant de long mois…sans rembourser votre crédit ! Cela a certes un coût (les intérêts) mais c’est très agréable pour la trésorerie !
    Au plaisir

    • William MEYER dit :

      Salut Guillaume,

      Oui évidemment, si ça marche pour la revente, ça marche pour la location,
      et effectivement, ça te permet de faire une belle trésorerie.
      Merci de ce partage

  2. Merci pour cet article intéressant William, perso j’adore les différés ! Tu comprendras pourquoi ! 🙂

  3. Marie dit :

    Merci pour cet article encore très enrichissant et pleins de bons conseils. Mais sur quel point negocier les intérêts anticipés. Que gagne la banque a faire cela ? Et si la banques ne veut pas ?

    • William MEYER dit :

      T’accorder d’effacer les frais en cas de remboursement anticipé ne fait pas gagner d’argent à la banque. Ça leur permet d’attirer ou de garder un client. N’oublies pas que c’est grâce aux clients qu’ils vivent. Même s’ils te donnent toujours l’impression d’être en position de force, nous sommes leur gagne pain. S’ils refusent va voir ailleurs. Et si tu n’as pas d’autres choix et bien tant pis, si tu dois revendre tu devras payer des frais.

  4. Tancrède dit :

    Merci pour cet article William ! 🙂

  5. Hey William,

    Je te remercie de ce partage de connaissance et d’expériences sur l’achat revente car c’est un de mes objectifs que je me fixe à réaliser !
    Je te contacterai en temps voulu…
    À très bientôt !
    Kamal

  6. Vincent dit :

    Salut
    Idée très intéressante, j’aime beaucoup. Je pense que je vais appliquer ca très vite!

  7. Seb dit :

    Salut

    moi en ce moment je galéré pour obtenir un crédit sans apport, alors n’en parlons même pas du différé total! j’ai du revoir ma copie a la baisse en mettant un peu d’apport et un différé partiel…. j’ai vu 8 banques et 3 courtiers!

  8. florent dit :

    salut,
    Merci pour ces infos William reste à trouver un banquier conciliant

  9. serge dit :

    Bonjour ,
    Un grand merci pour ces « ficelles » du métier !
    Au risque de passer pour un imbécile bien que je connaisse les reports d’échéances pour les avoir utilisé et même les lissages ; je ne saisi pas très bien , je cite : Si vous n’avez pas de revenus suffisant pour rembourser toutes vos charges actuelles + les intérêts d’emprunt de votre investissements, vous pouvez négocier avec votre banquier de ne payer que l’assurance du prêt et ne rembourser les intérêts qu’à la fin du report d’échéances
    assurance mensuelle du prêt : OK , les intérêts = les intercalaires ?
    C’est bien ça ?

    Merci et bonne continuation .

    • William MEYER dit :

      Bonjour Serge,

      Je suis heureux de partager ces quelques connaissances avec mes lecteurs. Je parlais effectivement des intérêts intercalaires.
      Ça permet de ne payer que l’assurance, et ainsi ne pas avoir à débourser des sommes supplémentaires importantes, avant d’avoir vendu ou louer.

      Merci de faire parti de cette communauté

      William

  10. Marion dit :

    Merci beaucoup William pour cet article très intéressant. J’adore ton blog !
    Dans mon cas personnel, Je suis une passionnée de l’immobilier et de la décoration. J’ai déjà réalisé plusieurs opérations de résidence principale rentables avec beaucoup de travaux, acheté cette année un appartement en PINEL. Mais cette année, c’est décidé je me lance ! Je souhaiterais démarrer dans l’investissement immobilier, objectif : être indépendante financièrement d’ici 10 ans !! Vaste programme !!
    J’envisage deux types de projet pour démarrer:
    1/ L’achat d’une grange à diviser en deux maisons pour effectuer une opération d’achat revente (très rentable d’après mes calculs mais financement nécessaire par la banque pour l’achat + travaux en leur disant que l’objectif est de louer les deux maisons). En réalité je pensais revendre à terme une des 2 maisons et louer l’autre pour ne pas payer l’impôt sur la plus value, rembourser une partie de l’emprunt et garder un capital pour de futurs projets). Point important, j’ai déjà un entrepreneur pour les travaux.
    2/ l’achat d’une maison avec 4 chambres pour colocation près d’un IUT. L’opération serait également rentable avec un cash flow positif en fin de mois. Projet beaucoup moins coûteux (mais moins juteux aussi) et je me pose la question du timing, la rentrée étant déjà passée, est-ce le meilleur pour acheter ?
    D’après ton expérience, par quelle opération faut-il selon toi commencer ? L’opération de la grange me semble très tentante ! Ou les deux en même temps si je montre à la banque que les deux opérations sont largement positives ?
    Merci beaucoup pour tous tes conseils !
    Marion

    • William MEYER dit :

      Salut Marion,
      Difficile de répondre à toutes tes questions dans ce message.
      1 : 10ans pour devenir indépendante, c’est long 😉
      2 : Investir dans Pinel me semble être une erreur (je n’ai pas osé dire connerie tout de suite ;))
      3 Vendre une grange et en garder une autre ne t’empêchera pas de payer de la plus value.
      Ils répartissent la plus-value sur le nombre de lots en fonction des travaux et de la valeur de chacun des lots crées.
      4 Pour les 2 projets conjoint, c’est beaucoup de travail, mais si tu te sens les épaules, tu peut très bien emprunter dans 2 banques sans leur dire.
      Donne des nouvelles de tes projets.
      Abientôt
      WIlliam

Ajoutez votre commentaire