Pourquoi le premier investissement est le plus important, le plus beau et le plus risqué

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premier investissement immobilier

Souvent le premier investissement immobilier est porteur d’un sentiment partagé d’excitation et de peur.

 Quoi de plus normal. Nous sommes tous passés par là, et heureusement.

Si nous n’étions pas excités au moment de réaliser un investissement financier de cet ordre, ça voudrait dire qu’on n’est pas aligné avec ce qu’on est en train de faire. Ce qui est impossible. Quand on veut passer ce cap, c’est qu’on a avancé dans sa façon de penser et sa façon de vouloir avancer dans la vie, aussi, rien que la décision d’investir dans l’immobilier nous excite au plus haut point.
Si nous n’avions pas peur, ça voudrait dire qu’on est complètement inconscient et qu’on s’apprête à faire n’importe quoi. Ou alors qu’on a si bien étudié le projet, ses tenants et ses aboutissants qu’on a éliminé tous les risques. D’abord, éliminer tous les risques, ce n’est pas possible. Et puis quelqu’un qui étudierait aussi en profondeur un projet, est un anxieux, donc il aurait peur.
Ouf… Vous n’êtes pas le seul à craindre de vous engager dans un projet tel que l’investissement immobilier. C’est rassurant non ? Cool !
Je peux même vous faire un aveu, même pour les suivants, on est toujours aussi excité, voir même plus parce qu’on mesure d’avantage l’opportunité de gagner de l’argent avec cet investissement.
Et puis on a aussi une petite appréhension malgré l’habitude. Peut être qu’elle diminue quand même parce qu’on mesure plus aisément les risques, mais on n’est jamais à l’abri d’avoir raté un défaut important du bien ou d’avoir sous estimé les travaux, l’investissement immobilier est plein de surprises.

C’est la raison pour laquelle le premier achat dans le but d’investir est le plus important. Il va conditionner votre vie de futur investisseur de multiples façons.

Prenons l’exemple d’un investisseur qui achèterait un bien immobilier dans le but de le louer, et qui serait obligé de sortir de sa poche une petite ou grosse somme d’argent pour rembourser le crédit, en complément du loyer que lui verse son locataire.
Les conséquences sont simplement énormes. Même si il a les moyens de le faire et que ça ne pénalise pas vraiment ses finances personnelles. La fois suivante où il souhaitera acheter un autre bien, que va penser de lui son banquier ?
Que c’est un mauvais investisseur. Va-t-il lui prêter à nouveau de l’argent pour investir ? Probablement moins facilement que si son bien s’autofinance. S’il a une importante surface financière peut être lui prêtera-t-il encore une fois ou deux, mais il y a un moment ou la limite arrivera.
Prenons maintenant l’exemple d’un investisseur, qui aurait sous estimé les travaux à réaliser dans le bien dans lequel il a investi. Soit il a de l’argent personnel pour les réaliser, soit il a encore de la capacité d’emprunt et dans ce cas, il peut à nouveau faire un prêt travaux, mais qu’en devient-il de la rentabilité… Réduite probablement. Et s’il n’a ni l’un, ni l’autre, il est obligé soit de louer un logement avec travaux, ce qui n’est ni simple ni gratifiant, soit de revendre, forcément à perte, puisque les frais de notaires ne pourront jamais être revendus.
Qu’en est il au contraire de l’investisseur qui achèterait son bien dans les meilleures conditions, c’est à dire, un bien avec un bon emplacement qu’il aurait acheté au bon prix, dont le montant des loyers perçus couvrirait l’acquisition du bien immobilier, les frais de notaire, les travaux, la décoration, éventuellement l’ameublement, les impôts fonciers, et à qui il resterait encore chaque mois quelques centaines d’euros.
Évidemment l’expérience ne serait pas la même.
Je vous assure que la deuxième façon est de loin la meilleure. Et largement possible à réaliser.
Dès lors que vous aurez fait ce premier investissement immobilier de la seconde façon, vous deviendrez inarrêtable (ce mot n’existe pas, mais c’est lui qui exprime le mieux ma pensée).
Vous serez très heureux d’avoir mené à bien un si beau projet, votre locataire sera ravi d’habiter un bien très bien rénové et décoré avec goût, votre banquier aura confiance en vous parce que vous lui aurez montré que vous savez investir dans l’immobilier et il sera prêt à vous suivre chaque fois que vous le solliciterez.
Votre avenir d’investisseur sera déjà assuré, dès lors que vous aurez réussi votre premier investissement.
 premier investissement immobilier

C’est la raison pour laquelle je suis convaincu que la première fois doit être la plus belle et la mieux réussie.

Partagez s’il vous plait votre expérience dans les commentaires, dites comment s’est passé votre premier investissement, ou ce qui vous a empêché de le réaliser, et ce dont vous auriez besoin pour franchir le pas.
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34 thoughts on “Pourquoi le premier investissement est le plus important, le plus beau et le plus risqué

  1. Très bon article qui soulève un problème récurant lors d’un achat immobilier, la peur reste toute fois un réflexe naturel.
    Elle laisse souvent place à l’excitation lorsque l’on ce rapproche de notre but, pour ma part je ne suis pas encore allé consulter ma banque pour lui parler de mon projet d’investir mais je n’en suis pas moins enthousiaste de passé à l’action pour changer de vie.

    1. Bonsoir Pierre,

      Merci pour ton message.

      Tu n’est pas encore allé voir ton banquier, mais as-tu visité des biens ?
      Ça peut donner une meilleure idée de ce que tu veux faire

    1. Tout à fait d’accord Raphaël,

      La première fois est toujours impressionnante. A l’image de la vidéo que j’ai publié dans mon dernier article. 😉

  2. Bonsoir William,

    Le premier investissement est le plus important ! Il est facile d’obtenir un prêt la première fois, mais si on ne prouve pas à la banque qu’on est capable d’investir en immobilier, on est foutu pour le 2eme qu’on va vouloir faire. C’est pour ça que le premier investissement me fais peur, car c’est là que les prochains investissements se jouent ! On doit vraiment faire ses preuves, et c’est stressant.

    1. Bonsoir Tancrède,

      Merci de ton message. Le premier investissement est effectivement le plus stressant,

      mais la période est tout de même propice à faire de bonnes affaires.

  3. Bonsoir.
    A la lecture de ces lignes, et même si mon premier achat était ma résidence principale, je ne suis pas certain que c’était un bon investissement. Mais j’ai beaucoup appris à partir de ça, je repars donc avec une expérience certaine!

    1. Bonsoir Vincent,

      Toutes les expériences sont bonnes. Elles ne nous simplifient pas toujours la vie, mais sont toujours formatrices.

  4. merci pour ton article ! mais en ce qui me concerne il ne me motive pas du tout car mon premier investissement est un duflot! 🙁 est ce vraiment mort pour moi pour la suite ! j’espère que non. je vais tout de même tenter un second investissement cette année !!

    1. Bonsoir Marie,

      Non, rien n’est jamais mort. Simplement ça plombe probablement ton taux d’endettement, mais ça ne veut pas dire que ton banquier ne te suivra pas. Trouves un super coup à lui présenter avec du cash flow à la clé et tu repartiras dans la bonne direction.

    2. Marie,

      Il ne faut jamais prendre pour argent comptant ce qu’on peut lire sur les blogs.
      Ca me fait marer tous ces blogs qui crient au loup-cashflow alors que visiblement ils ne savent pas trop comment marche une banque.
      Je suis désolé William mais le banquier il s’en bat les roubignoles que tu soies un bon investisseur ou pas. Ce qu’il va regarder c’est ce que lui a à y gagner et quels sont les risques qu’il prend. Il n’y a qu’à voir tous les pseudo-winners qui montrent leur bite euh pardon leur cashflow et qu’ils pleurent parce qu’un banquier leur a dit d’aller se faire voir lors de leur dernier investissement.

      De plus c’est de l’arnaque de parler de cashflow si on mets pas en rapport la durée d’emprunt. Il ne faut pas prendre (tous) les banquiers pour de triples buses. Si tu présentes un projet avec un cashflow négatif de 10 euros par mois avec un durée d’emprunt de 10 ans et un autre avec un cashflow positif de 1 euro mais avec une durée d’emprunt de 30 ans es-tu sûr que le banquier va dire non au premier et oui au second ?
      Le projet est certes important mais c’est loin d’être le seul élément que le banquier va prendre en considération : durée d’emprunt, âge du capitaine et sa situation vont aussi influer.
      Il faut arrêter de faire croire que si tu es au RSA le banquier te dira oui pour un hotel particulier avec une mensualité de 100 000 € et un loyer de 101 000 € tu auras beau lui expliquer en long et en large que tu as un cashflow de 1000 € (par simplification on oublie les charges) il ne va pas prendre le risque puisqu’à la moindre vacance locative c’est game over !
      A contrario si tu es Ibrahimovic et que tu veux cumuler les Pinel (dans les limites légales mais bon c’est pour l’illustaration) à 500 € de cashflow négatif mensuel le banquier va avoir du mal à lui dire d’aller mettre ses milliards dans la banque d’en face (cf pub bien connue) car après tout pour Zlatan billet de 500 euros être pareil que feuille de PQ !

      Bien sûr à conditions identiques un cashflow positif sera mieux qu’un cashflow négatif mais on n’avance pas plus vite en enfonçant les portes ouvertes !

      PS : Cela a visiblement échappé à mes collègues blogueurs mais il est possible d’avoir un cashflow positif même avec un Duflot ou un Pinel…

      1. Bonsoir Didier-Fabrice,

        Merci de ton message.

        Je suis d’accord avec toi quant au fait qu’un banquier acceptera plus un crédit sur un cash flow négatif de 1 euro sur 10 ans qu’un cash flow positif d’un euro sur 30 ans, mais avoue que tu prend des exemples extrêmes. Les banquiers préfèrent quand tu as une surface financière moyenne que tu dégage du cash flow que quand tu n’en dégages pas.

        Je ne connais pas de zlatan ayant eu des refus de prêt, mais par contre je connais des intermittents du spectacle et des étudiants qui ont eu des prêts immobiliers, plus ou moins important cette,mais quand même.

        Avoir un cash flow avec un duflot ou pinel sans apport, je n’ai pas encore vu non plus. Mais je ne demande qu’à apprendre 😉

  5. Merci pour cet article.
    Eh oui, évidemment, avant d’avoir plusieurs biens immobiliers, il faut commencer par le premier. Je suis justement à cette étape pour le moment, et, même si mon investissement ne sera pas parfait, je veux qu’il soit correcte pour ne pas me bloquer pour le suivant.

    1. Bonsoir Jeremy,

      Pourquoi ne serait-il pas parfait ce premier investissement ? Parfait n’existe pas en fait. Mais je suis convaincu, que la période est excellente pour faire de très bonnes affaires.

  6. En parlant cashflow , plusieurs questions viennent à moi .

    Je visite un immeuble de rapport demain .
    Je peux le toucher 250 k € frais de notaire compris . Loyers perçus (locataires en place ) 2120€ .

    Après simulation sur rendement locatif indice à 10/20 & 121€ de cf positif/mois .

    Je suis proprio d un T3 avec cf négatif de 30 € / mois .

    D après vous, la banque pourrait elle me suivre ? Le rendement de l immeuble étant de 6.24% net net .

    Merci de vos réponses .

    1. Bonjour Léo,

      Il me manque un certain nombre de données pour vous répondre plus précisément, telles que votre taux d’endettement, votre reste à vivre par rapport au nombre de personnes au foyer, la situation géographique de l’immeuble, son état, le nombre d’appartements dont il dispose, la durée d’emprunt que vous souhaitez…

      Ce que je pense c’est tout à fait possible que la banque vous suive. L’affaire à l’air à priori plutôt acceptable. Personnellement je dois vous avouer que ça ne me fait pas rêver, je pense qu’on peut faire mieux dans ce marché actuel. Pourquoi ne tenteriez-vous pas une offre plus basse ?

      Si j’ai bien suivi, vous souhaitez emprunter sur 15 ans, pourquoi pas emprunter sur 20 ans. (cela dépend aussi de votre âge), mais le risque serait mieux réparti et pourrait rassurer le banquier. Dans votre description, vous ne pouvez pas avoir la moindre vacance d’appartement sous peine de cash flow négatif dès le premier mois alors que sur 20 ans les autres loyers pourraient absorber un appartement vide pendant plusieurs mois.

      Préparez bien votre dossier pour le banquier en lui proposant peut être 2 durées de remboursement avec les deux calculs.
      De cette façon vous ne lui proposez pas un oui ou un non mais un 15 ans ou un 20 ans. Ça ne marche pas à 100 % mais c’est une méthode très efficace.

      La première chose, assurez-vous que l’immeuble est intéressant et faites une offre plus basse. quitte à la remonter en cas de refus.

      Ce serait sympa de nous tenir au courant sur ces commentaires.

      Bon courage…

  7. Bonjour ,

    Alors je vais essayer de vous répondre :

    Sur 20 ans cela ferait 201€ de cf .

    Les locataires sont en place depuis au moins 5 ans . Et peut de turnover.

    Le bien se situe 30 minutes au sud de Lyon dans un village de 2500 habitants et il s agit du seul immeuble locatif du village .

    Le proprio n à pas augmenter ses tarifs depuis 8 ans donc rentabilité pourrait être optimiser sachant qu il est 15% en deçà du prix de marché (4 agences consultées )

    Reste à vivre pour moi seul 1550€ après crédits et tous impôts.

    Aujourd hui endetté à 21% cela me monterait à 36% ( j ai bien taille le montant des loyers à 0.7 la ou mon conseiller est à 0.82 ) .

    Le proprio à mis à prix à 260000 € je comptais faire une offre à 248000 € notaire compris … pensez vous que je puisse faire une offre plus basse cela fait déjà 30000 € de revu à la baisse ?

    Merci de vos conseils .

    1. Bonjour,

      Votre situation semble effectivement très favorable, vous trouverez un banquier qui vous suivra.

      Je ne comprend pas le calcul de votre cash Flow. Je ne connais pas les charges ni le foncier (j’imagine que c’est l’écart avec les chiffres ci-dessous)

      Durée Taux Taux assurance mensualité coût du crédit
      15 ans 2.04% 0.36% 1 688,38 € 53 908,50 €
      20 ans 2.24% 0.36% 1 368,32 € 78 396,81 €

      Ceci est une simulation sur 250000 euros. Dans le premier mail vous m’avez indiqué 2120 euros de loyer mensuel si je ne m’abuse
      ça ferait 5179.44 euros réparti entre les charges et le foncier par an sur 15 ans et 9020.16 sur 20 ans. Ça me parait énorme.

      En ce qui concerne l’offre, tout est possible. Il faut savoir depuis combien de temps l’immeuble est à vendre si ça fait 1 semaine ça va être difficile. Si l’immeuble est à vendre depuis longtemps ça peut passer. Il est bon de connaitre les motivations du vendeur.

      Le tout c’est de négocier avec tact. Vous pouvez dire par exemple, à 240000 euros, le banquier m’a déjà donné un pré accord. ça peut convaincre.

      Si jamais il refuse vous pourrez toujours remonter votre offre.

      Etant donné votre situation je pense que vous n’aurez pas de mal à faire l’affaire.

      Bonne négociation.

      1. Alors je vais essayer de finir de vous répondre et serait curieux de connaître vos résultats de cashflow ..
        Sur un autre site je tombe sur un résultat de 525€ mensuel .

        Alors TF : 1477€
        Charges : 700€
        & je prévoit 800€ de travaux par an .

        Visite bien passée … Les propriétaires vendent car ne s entendent pas (2 freres) … & l un des 2 à des projets d investissement à l étranger .

        Je vais tenter une offre à 235000€ frais de notaires compris .

        Surprise il y a un terrain de 300m2 constructible derrière l immeuble mais les accès pour travaux sont compliqués .

        1. Bonjour Léo,

          Tout d’abord félicitations pour cet engagement (pré engagement).

          D’après les info que vous m’avez donné (prévisions de charges) et après ajout des frais de notaire (j’ai compté 17000 euros).

          Le cashflow dépendra évidemment de la durée d’emprunt

          15 ans 152
          20 ans 496
          25 ans 657

          Ce ne sont évidemment que des simulations faites en fonction des simulateurs sur internet et le résultat final dépend de votre négociation avec votre banque. Je n’ai d’ailleurs pas inclus les coûts d’hypothèque ni les frais de dossier bancaire.

          Combien d’appartement y-at-il dans l’immeuble ?

          En ce qui concerne le terrain c’est une bonne nouvelle. Même si ce n’est pas pratique pour les travaux, si c’est possible, vous paierez peut être un peu plus cher les travaux, mais moins cher que si vous deviez acheter un terrain avant de construire.

          Tenez moi au courant 🙂

          1. Bonsoir,
            L ensemble se compose de 6 appartements 3 T2, 2 t1, 1 T3 .

            Réponse favorable de la banque a hauteur de 250 000 euros tx 1.79 variable ce qui ne me plaît guère, j aurais plus d info notamment tx fixe lors de mon prochain rdv .

            vos calculs de cashflow M encouragent je ne M attendait pas à autant . 19 voir 20 ans se justifient pour le coup.
            Cdt

          2. Bonjour,

            Un taux variable n’est pas très grave selon de combien il est capé. S’il est capé +1 vous ne risquez pas grand chose.
            En ce qui concerne le cash flow, considérez quand même qu’il peut y avoir des vacances quelquefois et certains travaux plus importants.

  8. Bonjour,

    Du coup j ai ajouter un taux de vacances de 3% à mes calculs et retombes sur mes pattes .

    Le cashflow engrangé sera placé dans un premier temps pour faire face aux impondérables (imprevisibles).
    2 années de cashflow de côté me permettrons de faire face je pense .

    Merci de vos conseils .

    Le principal frein au projet étant ma femme et ses peurs ( ses collègues qui ont eu des impayés, des retards, des dégradations etc…. aloès que cela ne me semble pas du tout être le cas le plus courant bien que cela puisse effectivement arriver )

    Cdt

    1. Ravi d’avoir pu vous aider.

      J’ai le même souci avec ma femme. Si je l’avais écouté, nous serions encore locataire (ce qui ne serait pas forcément un mal) mais pire nous n’aurions aucun bien. Il ne s’agit pas de faire les choses par derrière évidemment, mais de la rassurer. Et elle a un peu raison quand même. Il faut bien choisir ses locataires et se garantir.

  9. Bonsoir .

    Après évaluation des travaux à engager je n ai pas donné suite toiture amiantée .

    je.me relance dans les recherches bien que ma femme.ne soit pas encore très chaude pour cela , mais il y a du mieux .

    Je visite en fin de semaine un immeuble comprenant :
    1 boulangerie
    1 T3
    2 T2
    1 studio
    pour 2000€ de loyers mensuels hors charges .

    prix affiché 195000 € .

    TF 3000€ ( centre ville d une petite préfecture )
    Locataires en place depuis 3 ans pour le plus récent .

    J espére cette fois ci pouvoir faire l affaire bien que la TF me paraisse très élevé .

    Cordialement

    1. Bonjour Léo,

      Les affaires auxquelles on ne donne pas suite sont nombreuses.
      Elles nous apportent de l’expérience, ce n’est pas du temps de perdu.

      Pour l’immeuble que vous allez visiter, la TF me parait élevée également, ça fait 1.5 loyers. 1 loyer est plutôt la moyenne. Sauf que le boulanger normalement paie sa part de TF. Ce qui vient en déduction de la votre.

      Je croise les doigts pour vous.

  10. Je souligne un fait paradoxal. Le premier bien est celui où l’on devrait faire le mieux possible mais est celui où l’on a le moins d’expérience.

    1. Bonjour Vincent,

      Je suis tout à fait d’accord. C’est la raison pour laquelle
      je pense qu’il est important de se former et de s’informer.

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