De belles plus values immobilières grâce à la rénovation ?

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plus values immobilieres

Une des excellentes solutions pour faire de belles plus values immobilières est d’acheter un bien avec des travaux, et de le revendre une fois rénové. En tout cas on entend souvent ce leitmotiv sur internet et ailleurs.

Ce que j’en pense

Je pense aussi que ça peut être une bonne opportunité. Mais je veux ici vous donner quelques restrictions et quelques critères à prendre en compte. Il me paraît important de ne pas se lancer dans une telle opération sans avoir toutes les données en mains.

Nous ne sommes à mon avis pas tous loger, dans ce domaine, à la même enseigne. Je ne parle pas des êtres humains que nous sommes, de ce point de vue nous avons tous les mêmes chances, les mêmes capacités et les mêmes biens immobiliers à disposition. Je veux vous exprimer dans cet article les différences liées aux secteurs géographiques et plus précisément liées au prix au m2.

Il ne fait aucun doute que rénover un bien à Paris vous amène naturellement à réaliser de très belles plus values immobilières, de la même façon que dans les grandes villes de France. En fait ce à quoi je voudrais vous sensibiliser c’est que plus le prix au m2 d’un secteur géographique est élevé et plus la rénovation d’un bien lui redonnera de la valeur et sera rentable à la revente.

En effet, les coûts des travaux sont à quelque chose prêt identiques quelque soit l’endroit ou nous sommes en France. Le prix des matériaux est sensiblement identique, le coût de la main d’œuvre peut être quelque peu différent à Nice que dans la creuse mais globalement la différence ne peut pas être dans les mêmes proportions que les prix de vente au m2.

Aussi si vous rénovez un bien à Paris, à Cannes ou à Lyon, il prendra naturellement une valeur bien supérieure à l’augmentation du prix d’un bien dans une zone rurale après rénovation.

 

rénovation immobilière

En considérant que les travaux de rénovation coûtent plus ou moins 1000 euros du m2, on peut imaginer qu’un bien qui coûte 5000 euros du m² avant rénovation se revendra 7000 à 8000 euros après travaux, les plus values immobilières seront donc confortables. Mais qu’en est il d’un secteur où le prix de vente au m2 en bon état oscille entre 900 et 1500 euros le m2.

La donne n’est pas exactement la même, les risques sont beaucoup plus importants dans le second cas. D’autant que le temps de réaliser des travaux, les prix de l’immobilier peuvent évoluer à la baisse plus rapidement en zone rurale ou dans les villes petites ou moyennes que dans les mégalopoles.

L’autre aléa est que dans le cadre de grosses rénovations on n’est pas a l’abris de travaux imprévus qui peuvent alourdir le budget et amoindrir d’autant les chances de réaliser des plus values immobilières.

 

Soyez rassuré

Je ne veux pas dans cet article dissuader qui que ce soit de faire des achats-reventes après travaux de rénovation afin de réaliser des plus values immobilières, je suis fan de cela. Je trouve que redonner vie à de vieux bâtiments est très noble, salutaire et potentiellement lucratif. Je suis passionné par le fait de proposer des logements qui étaient insalubres et qui deviennent très beaux à la vente ou à la location. Je pense que c’est une façon de contribuer à notre façon sur cette terre.

J’ai fait quelques belles opérations de ce type je serais donc bien peu crédible si je vous déconseillais de le faire.

la rénovation immobilière

Il existe même des façons de pallier ces prix “bas” au m2 en divisant un logement en plusieurs lots par exemple, à l’image de plusieurs opérations que j’ai eu la chance de réaliser.

Conclusion

Je voulais simplement à travers cet article modérer les propos de certains investisseurs qui généralisent l’investissement, notamment l’achat-revente avec rénovation, dans le but de faire des plus values immobilières, comme si Paris était représentatif de la France. J’adore Paris et les Parisiens, ceci n’a rien à voir, mais le marché immobilier des grandes villes, et particulièrement Paris n’est pas comparable au marché provincial et particulièrement le marché immobilier rural. Il convient donc de ne pas appréhender ce type d’investissement de la même manière.

Avez vous eu des expériences d’achats reventes moins rentables que vous ne l’aviez imaginé ou au contraire avez vous réalisé des plus values immobilières indécentes même dans des zones rurales ? Dites-le moi dans les commentaires.

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17 thoughts on “De belles plus values immobilières grâce à la rénovation ?

  1. personnellement je suis attiré par la technique de l’achat revente malgré le faite que je sois dans une zone “rural” je compte éviter c’est perte grâce au faite d’effectuer moi même les travaux de rénovation étant de formation du bâtiment mon travail me permet aussi d’obtenir des prix intéressant cela fait quelques temps que je me penche sur le projet et que je travail en ce sens.

    1. Bonjour Pierre,

      Effectivement, c’est une façon de faire économique. C’est un choix, car c’est malgré tout très chronophage. Mais si pour toi c’est un loisir, ça peut être intéressant. Et ça peut être une sacré belle expérience à partager sur un blog.

  2. Il me semble que à la revente le coût des travaux faits par un professionnel est imputable sur les frais de notaires.
    Autre avantage de faire des travaux c’est le déficit foncier. C’est un meilleur moyen de diminuer ses impôts que les projets neufs de défisc où là on y perdra à la revente.

    1. Bonjour Patrice,

      Les travaux ne sont pas déductible des frais de notaire à la revente. Par contre ils sont déductibles de la plu value. Et il est clair que le déficit foncier est très intéressant.

  3. C’est une précision très judicieuse, je m’etais déjà posé cette question, mais sans en arriver à une conclusion aussi claire! Merci pour cette explication!!

  4. merci pour cet article. ca me fait toujours un peu peur dans un moment les prix baisses. mais c’est surement lié a mon manque d’expérience. merci pour cet article qui permet d’en apprendre en encore beaucoup

  5. Comme tu dis, il faut faire attention à la province où les prix sont souvent très bas et d’autant plus dans le marché actuel où les prix ne cessent de baisser ! Sur le bien que j’ai acheté, j’avais calculé une plus-value à l’achat après rénovation mais finalement, avec le temps des travaux et le marché qui baisse, cette plus-value s’amoindrit. Le plus important reste le cashflow mais l’article remet les points sur les i comme on dit ! 🙂

  6. J’aurais tendances à dire que, oui, il faut faire des travaux de rénovations, et que c’est un excellent moyen de faire une bonne affaire dans l’immobilier que d’acheter un bien défraichi, mais que vouloir faire un achat-revente avec plus-value, peut parfois être un mauvais calcul en province. Chaque cas est différent, mais ça vaut le coup d’y réfléchir de manière chiffrée avant de passer à l’action.
    Merci pour ton article. 🙂

  7. Bonjour William,

    Je serai intéressé de me faire la main en faisant un achat revente pour me créer uniquement un capital financier mais le fait de ne pas tout contrôler ( travaux, prix etc.) me laisse dubitatif !
    Quel article fort intéressant avec des conseils pertinents !

    1. Je pense qu’actuellement le risque principal est de ne pas pouvoir revendre aussi vite que prévu, ni au prix espéré. Il faut choisir drastiquement le secteur où on achète. Et il faut très bien négocier à l’achat et les travaux.

  8. Bonjour!
    Située à la sortie de Lorgues,83510, La maison dont je parle pourrait être vendue en l’état à un prix compétitif au bénéfice du preneur qui accepte de faire des travaux ( de plus à son goût) évaluée, 240K€ en 2004 acheter 120K€ et faire 110K€ de travaux pour une rénovation complete devrait interesser.
    Cependant jamais je ne vois de propositions de ce genre . A votre avis pour quelles raisons.
    En l’absence d’offres, je compte faire les travaux de rénovation du rez de chaussée, puis du premier étage. ( 2x 60m2 ) Cela pourrait aménager en bas soit un appartement de 60m2 soit deux studios de 30m2 chacun ( entrées indépendantes possibles ) et un appartement au 1er. Avant de lancer la répartition des pièces je souhaiterais bénéficier de votre expérience des demandes actuelles, Voudriez vous m\’apporter du conseil ( vide ou meublé / simple ou colocation etc…) Merci

    Bien cordialement
    A vous lire

    1. Bonsoir,

      Merci de votre question. Pour pouvoir faire une analyse un peu plus objective, y-a-t-il un lien vers lequel pointe votre annonce ?

      Cordialement William

  9. Dans une préfecture de l’est de la France, j’ai acheté un appartement de 300m2 haussmannien mais qui était devenu des bureaux, idéalement placé, je l’ai acheté 200000 Frais inclus.
    J’ai fait des travaux important, en temps et aussi en réflexion/agencement tout ça dans un style très épuré et une déco chic.
    70k€ de travaux 15mois à plein temps.
    Je l’ai revendu en 1 visite pour 570000€.
    Le tout sans taxe sur la plus value car je l’avais déclaré comme résidence principale.
    Bref, ce n’est pas tous les jours qu’on peut espérer un coup pareil. Mais très rentable.
    Deux points très important:
    –Le quartier le plus chic avec un appartement ou maison avec un gros potentiel comme on dit
    –Mettre 10000€ dans une déco sobre et chic ou les gens de projettent.

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