Placement immobilier : investir dans l’ancien
Pour un placement immobilier, il n’est pas toujours préférable de miser sur un logement neuf et ses avantages aléatoires, car l’ancien ne manque pas d’atout. En outre, investir dans l’ancien présente un certain nombre d’avantages surtout au niveau fiscal.
Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier ancien :
Un emplacement sûr et pratique
Ce sont les logements anciens qui possèdent les meilleurs emplacements car naturellement les centres villes se sont développés autour des habitations et les habitations se sont ajoutées à proximité des centre-ville. Aussi on trouve beaucoup plus facilement des logements anciens que des logements neufs dans les hyper centre, dans les quartiers stratégiques, faciles d’accès, proches des infrastructures utiles… Autant d’avantages qui sont tous liés à l’endroit où se trouve le bien.
Des prix abordables
Les prix de l’immobilier ancien sont nettement plus compétitifs que ceux d’un bien neuf. Cela est d’ailleurs confirmé par les études des professionnels de l’immobilier, à logement équivalent l’écart peut être de 20 à 30%.
De nombreux avantages fiscaux pour ce type de placement immobilier
Il est possible de défiscaliser en investissant dans l’ancien surtout si votre nouveau placement immobilier nécessite de grands travaux. Cela permet entre autres de déduire les frais annexes à la réparation, l’entretien et l’amélioration des revenus fonciers. Si ensuite vous soumettez votre bien au régime LMNP (location meublée non professionnelle), en plus des charges qui seront déduites, un amortissement pourra aussi être réalisé sur le bien et les meubles.
Possibilité de décote
Ce cas de figure est possible lorsque la transaction concerne un bien immobilier où il y a déjà un locataire. En moyenne, la décote est de 10 à 20 %, mais en réalité, elle est définie selon la durée du bail et le profil du locataire.
Les différents dispositifs fiscaux favorables à l’investissement dans l’ancien
Si l’acquisition du bien immobilier ancien a été faite à but locatif les lois Borloo et Censi-Bouvard sont les plus avantageuses en matière fiscale.
La loi Borloo Ancien
C’est un dispositif très avantageux, car il permet d’avoir un abattement fiscal jusqu’à 75 % si le bien immobilier est mis en location nue avec un loyer social. Pour cela il faut que le logement soit utilisé comme résidence principale par un locataire qui a des ressources financières limitées. En outre, le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain seuil fixé par la loi Borloo et une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) doit être signée. De plus, le propriétaire qui optera pour ce dispositif, comme pour les autres mesures dans l’investissement locatif d’ailleurs, pourra profiter du dispositif de déficit foncier concernant le revenu global d’une valeur n’excédant pas les 10 700 €.
La loi Censi-Bouvard
Cette défiscalisation concerne les logements anciens situés dans une résidence de tourisme classée, résidences étudiantes ou résidences de services, qui s’inscrivent dans le programme immobilier LMNP (location meublée non professionnelle). Elle rembourse la TVA jusqu’à 19,6 % du montant de l’acquisition et si le bien a été acheté en 2011 et 2012 une récupération d’impôts équivalents à 11 % de l’investissement pourra se faire sur 9 ans.
Ce lien vous mènera sur le site Odalys, spécialiste de l’investissement immobilier locatif et l’un des meilleurs conseillers sur l’investissement en LMP ou LMNP pour bénéficier de la défiscalisation.
Dites dans les commentaires si vous préférez investir dans l’ancien ou dans le neuf et pourquoi ?
Commentaires : 26
Merci pour cet article très complet.
Bonjour Anna,
Merci 🙂
Effectivement c’est appréciable lorsqu’un article est bien détaillé.
Merci pour ce nouvel article avec encore un contenu très intéressant ! Pour ma part, l ancien me fait moin peur car je vois ce que j achete. Je trouve ça plus rassurant !
Bonsoir Marie,
Il existe du neuf déjà construit. Cependant la différence de prix est notable.
Clairement dans l’ancien pour les raisons que tu as cité mais je suis surpris de voir que tu recommandes le Borloo !
Bonjour Raphaël,
Je ne recommande pas particulièrement Borloo, je donne juste une information de ses avantages.
Bonsoir William, l’ancien car les travaux me permettent de créer du déficit foncier et je récupère la TVA sur les travaux. Même si cela n’est que 10% dans la majorité des cas c’est déjà ca.
Bonsoir Charles,
On est parfaitement d’accord… L’ancien !
Salut Wiliam,
depuis le début je n’achète que de l’ancien.
En plus, si il y a des travaux, on peut les déduire de nos loyers dans la déclaration fiscale.
Les programmes neufs sont surcotés et les avantages fiscaux sont un miroir aux alouettes !
Je connais des personnes qui ont souscrit à des programmes neufs pour investir. Elles sont toutes déçues de ce choix.
Dans l’ancien, on peut trouver de bonnes affaires : http://campus-invest.fr/astuces-pour-denicher-une-bonne-affaire/
Salut Eric,
Je suis bien d’accord avec toi, je n’ai jamais vu de rentabilités indécente avec un programme neuf, alors que je l’ai expérimenté avec de l’ancien.
Merci pour cet article, le rappel des lois est très intéressant.
Bonjour Vincent,
Merci de ton retour 😉
Article très intéressant, merci à vous pour vos explications détaillées.
Oui l’ancien offre vraiment de gros avantages.
Par contre tout ce qui est défiscalisation…je passe mon chemin : les loyers capés amènent à mon sens les locataires de mauvaise qualité.
Bonjour Sébastien,
Je suis assez d’accord avec ton analyse.
Personnellement et comme beaucoup ici, je préfère l’ancien car il y a de la marge de manoeuvre, des travaux éventuellement et surtout du cachet 🙂
En plus la rénovation participe à la réhabilitation des quartiers ou centre ville ce qui contribue à pérenniser leur attractivité.
C’est vrai, le côté investissement utile échappe souvent aux investisseurs et aussi parfois à l’état malheureusement.
Je suis tout à fait d’accord : investir dans l’ancien c’est assurance de faire un bon placement ! Mais attention toutefois aux frais liés aux mises au normes ou rénovation parfois nécessaire.
Bonsoir William,
Merci pour votre article, il est vraiment clair, court mais précis tout de même. Moi, je suis plus tenté par l’achat neuf, parce que, comme vous le dîtes, dans ce cas :
– J’ai un logement tout neuf et prêt à être habité.
– Le logement est construit selon les normes actuelles et selon la règlementation thermique 2012 (écologique)
– Je n’ai pas de travaux de construction supplémentaires
– Frais de notaire entre 2 et 3 % (au lieu de 6 à 8 %)
– Taxe foncière exonérée les deux premières années après l’achat
– Garanties contre des éventuels défauts de construction dans le cas d’une VEFA
Bon oui, vous allez me dire que le prix du logement neuf est plus important que pour l’achat dans l’ancien, et c’est rare de trouver une maison neuve en centre-ville, mais c’est quand même plus pratique.
Pascal
Bonjour William,
Merci pour le partage, c’est un article très intéressant. Perso, je pense que l’emplacement joue un rôle important,peu importe le type d’investissement immobilier.
Bonjour,
Je partage tout à fait, les 3 choses les plus importantes dans l’investissement immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement 😉
Je ne savais pas du tout qu’on pouvait bénéficier de défiscalisation dans de l’ancien!, j’entends toujours parler de neuf et c’est pas donné d’acheter neuf! Mais avons-nous le même avantage qu’avec les dispositifs de défiscalisation dans le neuf? sur ce site <a href="http://deficitfoncier.net/deficits-fonciers-anterieurs/"deficitfoncier.net ce qui est mis en avant c’est la possibilité que le déficit foncier antérieur soit non déduit des autres revenus
Bonjour Romain,
Je ne suis pas sur de bien comprendre ta question, et le lien vers ta page est rompue.
Peux tu préciser ta question et vérifier ton lien ?
Merci
Bonjour William
Je n’arrive pas à saisir certain termes employés dans le monde de l’immobilier, est-ce que vous pourriez m’expliquer ce qu’est le déficit foncier par exemple? dés que je tape « achat immobilier » c’est ce qui revient avec défiscalisation!
Bonjour Romain,
Sur le blog on se tutoie si tu es d’accord 😉
En fait il est normal que déficit foncier et défiscalisation ressortent avec le mot clé achat immobilier ou investissement immobilier. Ce sont de bonnes raisons d’investir dans l’immobilier.
Pour être simple la défiscalisation consiste à trouver des moyens de payer moins d’impôt que tu ne devrais,
voir même ne pas payer d’impôt.
Le déficit foncier est en quelques sortes le contraire du bénéfice.
Quand tu achète une maison par exemple, si tu n’as pas de crédit
(ce n’est pas exactement ça, je te simplifie pour l’explication)sur la maison et que tu perçois des loyers, tu es bénéficiaire.
Tu paies donc des impôts dessus. Maintenant si tu as un crédit, tu peux déduire de ce résultat les intérêts d’emprunts.
Si tu as fais des travaux, tu peux les déduire de ton résultat . Si les déductions sont supérieures à tes rentrées, tu es en déficit.
Voilà en gros. Après tu choisis ton statut juridique pour l’achat de ton bien en fonction
de ton cas particulier qui te permet de plus ou moins défiscaliser.
J’espère avoir répondu à ta question.