Mon investissement record 84700 euros

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Avant

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Mon rêve : investir dans l’immobilier

Cette seconde aventure a démarré fin 2007. J’ai eu envie d’investir dans l’immobilier, car je voyais des gens autour de moi qui investissaient dans l’immobilier et qui gagnaient de l’argent, beaucoup d’argent pour certains, de cette façon.

Je n’avais qu’une vague idée de la façon dont j’allais m’y prendre, mais j’aime les vieilles pierre, et je me disais que rénover une vieille grange, une écurie, une étable, un bâtiment de ce genre pourrait être une bonne idée.

Je me suis mis en quête d’un bien de ce type. J’ai cherché sur internet sans grand succès, puis un jour en passant devant une agence immobilière, j’ai vu dans la vitrine, un bâtiment qui m’interpellait.

Je suis rentré dans l’agence, j’ai demandé quelques informations d’ordre géographique, du type de travaux qu’il y a à faire dedans… Il y avait de gros travaux évidemment, puisque c’était une grange qui avait vaguement été habitée par la fille d’un agriculteur mais avec un confort plus que spartiate. il y avait une ampoule électrique tenue par le simple fil électrique qui la reliait au compteur, je n’exagère pas et le bâtiment était dépourvu de sanitaire.

J’ai pris rendez-vous pour visiter le bien. Je n’ai pas été déçu quand je suis entré dans la grange. C’était un capharnaüm. Il y avait du bazar partout, des toiles d’araignées, ça sentait mauvais, bref la totale. Ça a été la première fois que ma femme m’a dit, tu es complètement dingue, tu ne vas pas acheter ça quand même, (je vous laisse imaginer la conversation). Il y en a eu quelques autres après.

Je voyais dans cette bâtisse une belle opportunité, un beau potentiel. Je trouvais que la disposition était propice à diviser la grange en deux parties et faire deux jolies maisons mitoyenne de charme.

Et puis il y avait déjà un sol en pavé, la structure était bonne, je voyais qu’il n’y avait pas tant de travaux que cela. Tout est relatif, il y avait quand même beaucoup de choses à faire, mais vraiment j’étais inspiré. C’est quelque chose d’important si vous voulez investir dans l’immobilier. Il faut le sentir, il faut se projeter dans l’endroit une fois fini. En ce qui me concerne, si je n’ai pas le feeling, même si ça peut être une bonne affaire, je n’y vais pas.

J’ai fais une proposition à l’agence immobilière, qui l’a transmise aux propriétaires, on est tombé d’accord sur la somme de 128000 euros frais d’agence inclus.

Voilà, je n’avais visité que deux fois, j’étais engagé, maintenant il fallait y aller.

Après la visite avec le dessinateur, les entrepreneurs pour chiffrer précisément les travaux, les rendez-vous avec le banquier pour obtenir le prêt, nous avons finalement signé en mars 2008. C’est là que nous sommes devenus les heureux propriétaires d’une ruine, pour le plus grand plaisir de ma femme.

Nous avons fait venir une immense benne, on a vidé la maison, et le chantier a pu démarrer. C’était incroyable, les artisans sont des gens que j’admire immensément. Les travaux avançaient vite, et la grange changeait de semaine en semaine.

C’était vrai surtout au début parce que lors des finitions, les changements sont beaucoup moins rapides. En quelques semaines, la structure définitive des deux futures maisons, avec les nouvelles ouvertures était en place.

Nous avons fait faire tous les travaux, sauf la peinture et les parquets que nous avons posé nous même. Ce qui représente déjà beaucoup de travail et plusieurs centaines de m² à peindre. Mais on n’a rien sans rien.

Les travaux se sont terminés par un immense barbecue avec tous les artisans fin Août 2008, un souvenir inoubliable.

Après

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Après avoir meublé une des deux maisons pour permettre aux visiteurs de se projeter, nous avons fait revenir les agences immobilières pour estimer les maisons. Ils ont estimé la première à 170000 euros et la seconde un peu plus petite à 160000 euros. Chacune avait une belle pièce de vie, deux grandes chambres mansardées, vraiment deux très belles maisons sur un grand jardin séparé en deux belles parcelles.

En quelques mois, nous avons vendu les deux maisons, l’une à 165000 euros et l’autre à 155000 euros.

La plus grande des deux maisons nous est revenue à 129651,87 euros et la seconde à 105647,30 euros.

Nous avons donc fait avec cet investissement record une plus-value sur cette opération de 84700,83 euros.

Inutile de vous préciser que nous étions vraiment très heureux, nous n’avions jamais gagné une telle somme d’argent aussi rapidement.

Je vous remercie de m’avoir permis de partager cette aventure avec vous. Je n’ai pas détaillé toutes les étapes dans cet article avec vous car c’est un long chemin.

Mais si vous restez inscrit à ce blog, je vous proposerai régulièrement des articles et des vidéos pour vous aider à investir dans l’immobilier, et pourquoi pas faire vous aussi une plus-value de plus de 84000 euros.






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Commentaires : 25

  1. Et bien bravo pour ce bel exemple de réussite, ça fait envie… J’espère juste que les impôts ne t’ont pas trop saigné…
    Petite question : as-tu fait cette opération en tant que Marchand de Biens ?

    • William MEYER dit :

      Bonjour François,

      Les impôts (la taxe sur la plu value) m’ont cartonnés. Mais comme je dis souvent, si ils t’en prennent c’est que tu en gagnes. J’ai déduit tout ce que je pouvais, mais ils m’en ont pris quand même pas mal. Si je n’avais rien fait, ils n’auraient rien eu… et moi non plus.
      J’ai fait cette opération en tant que particulier.

    • Patrice dit :

      Belle mentalité, et belle expérience

    • William MEYER dit :

      Merci Patrice !

  2. Gaëtan dit :

    Impressionnant William,
    Joli coup ! Tu le mérites car tu as pris des risques et a su saisir l’opportunité qui t’était offerte. La chance, on la provoque 🙂

  3. Salut William,

    Je te félicite pour ton audace et ton côté visionnaire car tu as su voir la valeur de cette bâtisse que 99% des gens n’ont pas vu !
    Si j’ai besoin de conseils en rénovation et ou gros oeuvre, je sais a qui faire appel 😉
    Comment as tu choisi les entrepreneurs pour réaliser ce projet ?

    A très bientôt,

    • William MEYER dit :

      Merci Kamal,

      Les entrepreneurs, il faut leur faire faire des devis, regarder évidemment les prix. Mais aussi il faut vérifier leur réputation. Avec internet, c’est assez facile. L’idéal, c’est le bouche à oreilles. Et une fois que tu as trouvé les bons, il faut les garder. Je fais toujours travailler les mêmes personnes.

  4. Jeremy dit :

    Ouah, quelle opération ! 🙂
    Merci infiniment pour partager cette histoire avec nous, elle a une grande valeur et elle est très instructive !
    Je me dit que psychologiquement, il faut être confiant pour passer à l’action et signer un bien dans cet état, surtout au début.
    Ce pourrait être intéressant de connaitre tous les détails concernant les travaux, et tes conseils pour bien les gérer, peut-être dans un autre article.
    En tout cas, félicitations pour cette opération. 🙂

    • William MEYER dit :

      Merci Jeremy,

      Je partagerai sans doute dans un autre article une autre opération encore plus importante. Je mettrai plus de chiffres et plus de détails.

      Bonne soirée

  5. Raphaël dit :

    Incroyable et inspirant, franchement bravo ! Ta femme a finalement du être bien fière de toi quand tout le chantier fût terminé ! 🙂

  6. Vincent dit :

    Bravo, belle opération, ça donne envie d’en faire autant! As-tu eu des doutes à un moment dans l’operation?

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Vincent,

      Dans le feu de l’action, il n’y a pas vraiment de place pour le doute. Le moment qui peut être le plus stressant c’est de savoir si on va vendre vite et au prix prévu.

  7. Tancrède dit :

    Bravo pour cette opération William ! Est ce qu’il y avait de la concurrence pour acquérir cette grange ? Ou est ce que tu étais seul et tu as appuyé sur les inconvénients pour bien négocier ?
    Merci pour ce partage inspirant !

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Tancrède,

      Je ne me souvient pas qu’il y ait eu de concurrence direct. A partir du moment où je l’ai trouvé, j’ai été relativement rapide et je n’ai pas eu vent de concurrence. C’est l’avantage d’acheter un tel bien. Il faut vraiment avoir envie de se lancer.

  8. pierre dit :

    Tous simplement impressionner par ta détermination et ta manière de te projeter devant tant de travaux je pense que c’est ce qui à fait la différence, cette plus value est on ne peut plus mérité vis à vis des efforts et de la ténacité dont tu as fait preuve pour mener à bien cette opération merci de ce partage c’est inspirant.

  9. Pascal dit :

    Bonjour William,

    Quel investissement !

    C’est vraiment génial de réussir de telle opération. En plus de la réussite financière, tu dois apprendre une quantité de choses pendant toute la durée de l’affaire.

    Ça m’a donné envie d’acheter une grange ! 😉

    Merci encore pour ce partage,

    Pascal

  10. seb dit :

    Salut William.
    maintenant que tu as l’expérience dans ce domaine comment comptes tu optimiser la fiscalité d’une telle opération?

    merci en tout cas pour le partage, moi j’ai fais un peu la même pour ma RP!

    a plus

    Seb

    • William MEYER dit :

      Salut Sébastien,

      Ce n’est pas simple d’optimiser la fiscalité sur ce genre d’opération. Si tu revends, tu dois payer de la plus-value. Ou alors, il faut habiter chacune des maisons avant de les vendre, j’aurais eu du mal à vendre cela à ma famille.

  11. Marie dit :

    c’est tres motivant et ca me donne encore pus l’envi de me lancer ! merci pour cet article avec photos a l’appui. continu a partager c’est inspirant

  12. Vincent dit :

    Bonsoir William
    Dans le but de réaliser une opération de ce type, j’ai quelques questions à te poser.
    Comment se passe la division des lots, tu fais appel à un professionel (géomètre?) pour le réaliser? Une autorisation de la mairie est-elle nécessaire? Dois-tu repasser chez le notaire pour séparer les lots sur le cadastre?
    Tu parles d’un dessinateur pour faire les plans, il s’agit d’un architecte d’intérieur?
    Enfin, au niveau fiscalité, comment cela s’est-il passé? Tu avais fait ça en nom propre et payé pas mal d’impôts ou tu es passé par une création de société pour en payer moins?
    Merci d’avance pour toutes tes réponses.

    • William MEYER dit :

      Bonjour Vincent,

      Effectivement le géomètre qui s’occupe de la division et qui transfère les informations au cadastre.
      Une autorisation de la mairie est nécessaire si tu modifie l’aspect extérieure sinon non.
      Tu ne passes pas chez le notaire pour la séparation des lots, le géomètre gère tout.
      En ce qui me concerne, je l’ai fait en nom propre et j’ai payé la plus value à la revente.
      Je pense que c’est de cette façon que tu paies le moins. Sauf si tu veux laisser le bénéfice dégagé dans une société.
      En ce qui me concerne, je voulais disposer de l’argent.

      Si tu veux partager ton projet sur le blog, ce sera avec plaisir.

  13. vincent dit :

    Bonjour William !
    Chapeau !
    Tu parles de dessinateur ? Est-ce que c’était un architecte ?
    Est-ce qu’il vaut mieux pas avoir recours à un architecte quand on ne maitrise pas la division de logements ?
    Bravo, c’est inspirant !

    • William MEYER dit :

      Salut Vincent,
      Le dessinateur en question est un architecte qui n’a pas eu ou pas passé son diplôme. Il a les mêmes compétences.
      Quand tu divises, en général tu fais des modifications extérieures et de ce fait tu dois déposer un permis de construire
      Aussi, la prise en charge par un professionnel te simplifie la vie et en plus il te donne des idées. Le jeu en vaut vraiment la chandelle.
      Bonne soirée

  14. Vincent dit :

    Oui j’en doute pas !
    Chacun est compétent dans son métier…
    Quelles sont les choses à vérifier quand tu vas visiter une grange à diviser par exemple ? Je pense au compteur d’eau, L’évacuation (tout à l’égout), la structure du bâtiment, la toiture, la superficie (pour savoir combien de logement il est possible de faire), autre chose ?
    Quelle etatit la superficie de l’écurie dans ton cas ?
    À+
    Vincent

    • William MEYER dit :

      La principale chose à regarder est la règle d’urbanisme qui régit le lieu.
      C’est elle qui va te dire ce que tu peux ou ne peux pas faire.
      Il y a mille choses à considérer avant de faire ce genre d’opération.
      Pas simple de tout détailler ici. Il est toujours bon de venir avec des professionnels pour recevoir les conseils adaptés au bien que tu visites. Chaque bien est différent.
      Pour cette opération, de mémoire la grange faisait 24 m X 5 m sur 2 niveaux .
      A+

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