Quoi faire si votre locataire ne paie pas votre loyer ?

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Quoi faire si votre locataire ne paie pas votre loyer ?

Si vous êtes investisseur dans l’immobilier, l’une de vos pires craintes est sans doute que votre  locataire ne paie pas son loyer ou dégrade votre logement.

Aujourd’hui, nous accueillons un avocat spécialisé dans le droit immobilier, sur Paris, qui répondra à votre première interrogation : comment gérer un locataire qui refuse de payer son logement ?

Solution à l’amiable ou voie juridique ?

Bien souvent les propriétaire-bailleur confrontés à ce genre de situation n’osent pas saisir dès le début la justice. C’est d’un côté une bonne, et de l’autre une mauvaise idée, tout dépend du cas en question.

En effet, vous n’allez pas vous comporter de la même façon avec un locataire qui est installé dans votre logement depuis plusieurs années, qu’avec un locataire qui vient d’arriver dans les lieux, en ne payant même pas le premier mois.

Pour le premier cas, il est préférable de privilégier le dialogue et un accord à l’amiable entre vous (par exemple, un étalement du loyer impayé). N’oubliez pas cependant, d’avoir une version écrite de cet accord, signé par les deux parties, en mentionnant la date. Il est bon d’être indulgent, mais vous devez toujours avoir des preuves de vos accords.

Dans le deuxième cas, la voie judiciaire est très rapidement à privilégier. Premièrement, vous devez envoyer une mise en demeure par Lettre Recommandée, avec un accusé de réception. Si vous ne recevez aucune réponse et/ou réaction de la part du locataire, parlez-en à un huissier. Celui-ci s’occupera de lui envoyer un « commandement de payer ».

A sa réception, votre locataire dispose de 2 mois pour régler l’ensemble de ses loyers impayés. Ce n’est qu’une fois ce délais écoulé, que vous aurez le droit de l’assigner devant un tribunal d’instance (celui de la commune où se trouve votre logement).

Vous comprenez donc maintenant pourquoi il est important de détecter le problème le plus tôt possible. Nous n’entrerons pas plus dans les détails, car il est tout de même rare d’en arriver jusque-là.

La solution à l’amiable est donc réellement à privilégier. A savoir qu’une procédure devant les tribunaux peut durer près de 2 ans, et vous coûter plus de 5000 euros de frais d’avocat. Avant d’en arriver là, si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, nous vous invitons à contacter le cabinet de maître Cohen, avocat spécialisé en Immobilier et droit des baux.

Dans tous les cas, prenez les précautions nécessaires, avant que le locataire s’installe, pour vérifier sa solvabilité.

Si vous avez déjà eu des problèmes de loyers impayés, racontez dans les commentaires comment vous vous en êtes sortis

 

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Commentaires : 18

  1. David dit :

    Bonjour,
    Dans notre cas, ce ne fut pas un loyer impayé, mais un locataire parti sans laisser d’adresse.
    On s’en est sorti grâce à sa fiche de paye contenant l’adresse d’un membre de sa famille.
    Et via ce membre de sa famille, on a contacté un autre membre de la famile, ce qui nous a permis de le retrouver.
    Ainsi, nous avons réussi à récupérer les clés et à lui faire signer un document d’abandon du logement.
    Finalement, nous n’avons eut que 3 mois d’impayé, donc un impact plutôt mesuré (surtout au vu des délais moyens annoncés)

    Maintenant, on est devenu plus drastique sur la sélection des locataires.
    La règle est que si un de nous 2 a un doute, le locataire est d’office refusé.
    Dommage, pour les candidats sérieux qui ont un profil un peu délicat.

    • William MEYER dit :

      Bonjour David,

      C’est effectivement un cas qui ne doit pas être facile à vivre, mais avec un garant (quand on peut l’exiger), on évite ce genre de difficulté.
      Il est vrai que parfois on doit refuser des gens qui ont l’air sérieux parce qu’ils n’ont pas les garanties nécessaires.
      Mais il vaut mieux rater un bon locataire potentiel que d’en prendre un mauvais.

    • Edith crapet dit :

      Vous avez bien du courage. il ne faut jamais laissé tomber.

  2. Pour moi la question ne se pose pas puisqu’il y a un contrat donc au cas où il y a un non respect de ce dernier, mon premier recours ce sera la justice. A quoi servent les contrats sinon? porter plainte en justice pour un locataire qui ne paie pas son loyer n’est jamais une mauvaise idée, désolé mais je ne suis pas d’accord.

    • William MEYER dit :

      Bonjour,

      Le contrat nous protège effectivement en cas de litige, mais étant donné les lenteurs de la justice française,
      mieux vaut trouver des solutions amiables.

  3. Merci William pour ce rappel de bon sens concernant les éventualités impayés d’un locataire !

  4. Marie dit :

    Effectivement cela fait parti des doutes que l on peut avoir. Si apres discussion à l amiable le locataire ne peut vraiment pas payer. Il faut je pense trouver une solution pour le faire partir !

    • William MEYER dit :

      Bonjour Marie,

      Je pense que le garant (parent) est la meilleure des garanties car si les enfants ne paient pas le loyer les parents leur mettent la pression.

  5. Une situation dans laquelle personne n’aimerait se retrouver même si comme tu le dis, ça reste relativement rare si on prend les bonnes précautions malgré les croyances générales…

    • William MEYER dit :

      C’est une situation rare avec des étudiants ou des actifs. Quand on investi dans la campagne, on est soumis à des locataires modestes et il faut être encore plus prudent et rigoureux. Mais il faut absolument apprendre à gérer cela :

  6. Charles dit :

    Bonsoir William, pour ma part je n’ai jamais eu d’impayé. Si tel est le cas on passe à l’amiable. Car comme tu le soulignes si bien, la lenteur de la justice française ne permet pas de retrouver rapidement son bien. N’y a-t-il pas des solutions plus rapides par voies d’huissier ? Avec saisi du tribunal en procédure d’urgence ?

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Charles,

      Il existe une solution très efficace qui est la clause résolutoire. Celle ci évite de longues années de procès…

  7. Vincent dit :

    Effectivement, ça peut arriver même si on prend toutes les précautions avant. Et il est bon d’avoir réfléchi à ce plan B si ça arrive. Merci pour ton article.

    • William MEYER dit :

      Bonjour Vincent,

      Il est vrai que ça arrive rarement, mais quand ça arrive c’est vraiment compliqué. Les lois françaises par principe protègent systématiquement les locataires.

  8. Sebastien dit :

    En quoi la lettre d’accord d’étalement des paiements aurait plus de valeur que le contrat de bail où il est écrit que le loyer doit être payé.

    Peux-tu STP me préciser cela ?

    • William MEYER dit :

      La lettre d’étalement de paiement n’a pas plus de valeur que le bail. Simplement il impose un nouvel engagement du locataire envers toi. Ça montre que tu es conciliant. Si le locataire est de bonne foi, ça peut lui permettre de sortir d’embarras et à toi de récupérer ton du. S’il est de mauvaise fois, ça te donne un sacré avantage devant un tribunal d’avoir fait ce que tu as pu et que malgré cela le locataire n’a pas tenu ses engagements.

  9. Sebastien dit :

    C’est effectivement un problème épineux, qui – lorsque l’on considère d’une part les délais pendant lesquels on ne peut pas relouer le bien car il est occupé mais non payé et d’autre part les frais de justice – peut ruiner de une à plusieurs années de rentabilité lorsqu’on génère un cashflow tout juste positif…

    Merci de nous rappeler cela William

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