Ne craignez pas la chute de l’immobilier

chute de l'immobilier

J’entends très souvent que la raison pour laquelle les gens n’investissent pas dans l’immobilier, peut être est-ce aussi votre cas, c’est que les prix de l’immobilier sont élevés, que peut être la bulle va éclater et que le marché  de l”immobilier pourrait se retourner, voir même s’effondrer, qu’on pourrait assister à la chute de l’immobilier.

Ne craignez pas la chute de l’immobilier

 

Peut être ! Même si je ne pense pas à la chute de l’immobilier, c’est à dire que le prix de l’immobilier puissent s’effondrer. On parle de quelque chose qui a une valeur intrinsèque, ce n’est pas du papier ou de la spéculation. Il y a des matériaux qui ont un coût, de la main d’œuvre qui à une valeur. Ceci ne peut pas à mon avis être immensément sous-valorisé.

 

Mais quand bien même, ma théorie ne tiendrait pas et que l’immobilier s’effondre. C’est la grande force de l’investisseur. Nos gains ne s’effectuent pas dans la vente de nos biens, même s’il est possible de faire des plus values immobilières à des moments stratégiques, mais notre “gagne pain” est la location, pas la vente. Alors quel est le problème de voir l’immobilier s’effondrer. Les gens continueront toujours à se loger et ne cesseront pas de louer nos logements.

 

Par contre si le marché de l’immobilier s’effondrait, probablement que le prix des loyers diminueraient, mais dans une moindre mesure. C’est la raison pour laquelle il faut être intraitable et très efficace dans deux domaines.

 

– Le premier domaine, c’est l’acquisition. Il faut absolument bien acheter votre investissement. Là, il n’y a pas de sentiment ou de coup de cœur à avoir. On achète pas pour habiter, on achète pour avoir de la rentabilité. Il faut négocier à fond. Je dis souvent, mais je le répète encore ici, j’espère que vous vous en souviendrez le moment venu et que ça vous aidera.

 

négociation en immobilier
Si vous faites une proposition d’achat et que le vendeur dit oui du premier coup, alors vous avez mal négocié.

 

Si le vendeur dit oui du premier coup, vous ne saurez jamais s’il était prêt à descendre plus bas. Peut être que vous venez de perdre 5000, 10000 euros ou plus. N’oubliez pas cela, je vous assure que vous achèterez beaucoup mieux en appliquant cette technique. Faites une offre “indécente” et après négociez.

 

– Le second domaine c’est la négociation de votre crédit. Il y a beaucoup de banque et ne vous contentez pas de voir votre banquier, fut-il même un ami, ou le banquier de famille depuis 5 générations. Il y a là aussi pas mal d’argent à économiser. C’est vrai que le plus important est d’avoir le crédit et on est pas toujours en position de force. Parfois quand une banque nous dit oui je vous finance, même à un taux élevé on est content. Mais ce n’est pas toujours le cas. Nous sommes des clients pour les banquiers et ils ont besoin de nous. Étrangement vous serez souvent mieux traité dans une banque qui ne vous connait pas et qui essaiera de vous séduire que dans votre propre banque qui vous connait par cœur et qui mise sur votre fidélité.

 

Je disais donc il y a pas mal d’argent à gagner avec votre crédit immobilier.

 

La première chose est bien sur le taux. Vous n’imaginez pas combien peut vous faire gagner 1% ou même 0.5 % de moins sur un crédit immobilier. Ne dites pas “pour 0,5 % je ne vais pas changer de banque”. Si vraiment vous tenez à votre banque, dites à votre banquier que vraiment vous préféreriez rester avec lui, mais que vous partirez s’il ne s’aligne pas à son concurrent, si vous êtes un bon client et qu’il peut le faire, il le fera.

 

Imaginez ne serait-ce que 20 euros par mois de moins sur votre mensualité pendant 25 ans, ça fait 6000 euros. Combien de temps devrez vous louer votre bien pour gagner 6000 euros ?

 

Ensuite vous pouvez gagner de l’argent sur les frais de dossier. Les banquier ne les annulent pas en général mais il est assez simple de les faire diviser par deux. Ne vous en privez pas.

 

Après il y a l’organisme de garantie qui coûte plus où moins cher et qui vous offre certains avantages. Par exemple, l’hypothèque coûte chère et c’est à fond perdu. Alors que le crédit logement est un peu moins onéreux (en général) et en plus à la revente, vous en récupérez une partie qui peut aller jusqu’au 2/3 de ce que vous avez versé. Vous avez aussi des organisme spécifique à telle ou telle profession. Je pense notamment à un organisme qui garantie les personnels des écoles pour presque rien. Si vous voulez en savoir plus, laissez un commentaires, je me ferai un plaisir de vous en préciser cela.

 

Enfin vous pouvez négocier la non pénalisation du remboursement anticipé. En général les banques prennent 3 % ou 6 mois d’intérêt des sommes restant dues si vous remboursez votre prêt avant sont terme. Ceci est tout à fait négociable. Vous pouvez soit demander à ce qu’il vous les annule soit à ce qu’ils les réduisent à 1 % par exemple. Dans des périodes où les taux sont très bas, les banques ont tendances à avoir plus de mal à nous accorder ce privilège mais il faut le demander.

 

Pour conclure, ne vous préoccupez pas de la hausse ou de la baisse des prix de l’immobilier. Votre rôle d’investisseur est d’acheté le mieux possible par rapport au marché actuel. Voilà la seule obsession que vous devez avoir. Attendre que les prix baissent ou que les taux diminuent n’est que spéculation et ne peut pas faire l’affaire d’un investisseur en immobilier.

 

Dites dans les commentaires si vous avez fait de super affaires même quand le marché était dit “défavorable”.






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19 thoughts on “Ne craignez pas la chute de l’immobilier

  1. Salut William,
    J’aime bien l’idée de l’offre indécente et après on discute.
    J’ai fait plusieurs propositions ces temps derniers et il n’y a pas eu de négociation après !
    Ce n’est pas grave, ce sera pour la prochaine fois.
    Comme tu le dis si bien, ce n’est que de la pierre donc pas de sentiment.
    Au plaisir

      1. Bonjour,

        S’il n’y a pas de négociations, c’est à la fois l’acheteur et le vendeur qui sont perdants : Le vendeur se dit qu’il aura pu mettre son bien en vente plus cher, l’acheteur se dit qu’il aurait du faire une offre plus basse. Bref, la négociation c’est gagnant-gagnant !

        Cordialement,

        Nicolas

  2. Bonjour William,

    C’est amusant, je ne vois pas les choses de la même manière.
    Je pense que le marché immobilier peut s’effondrer.
    Là ou nous sommes d’accord, c’est que tant que l’on ne vend pas, on ne perd pas.
    Par contre, la différence des investisseurs se fera, selon moi, sur ce point.
    La gestion face à un marché haussier ou baissier.
    Mais là encore ce n’est qu’une question de point de vue.

    Merci pour cet article très “tendance”. 🙂

  3. Bonsoir William, je suis 100% d’accord avec toi concernant la chute de l’immobilier : peu importe qu’il s’effondre ou non, on possède de la pierre, et ça a une valeur peu importe ce qui se passe. Et je partage complètement la vue de Raphaël (en commentaire plus haut) 🙂

    Et merci pour cet article !

  4. Certes, ce n’est peut-être pas la meilleure période pour l’achat-revente (et encore, il y a toujours moyen de faire des bonnes affaires), mais marché baissier ou pas, l’investissement locatif aura de la valeur tant qu’il y aura des personnes à loger ! Et avec une population urbaine qui continue d’augmenter, ce n’est pas prêt de s’arrêter. 🙂
    Cette histoire de bulle immobilière qui devrait nous dissuader d’investir, c’est surtout une excuse pour ne pas se lancer… De toute manière, les médias, j’ai arrêté d’y prêter attention.
    Merci pour cet article

    1. Merci pour ton avis Jeremy.
      Pour les gens qui trouvent des excuses pour ne pas investir, ce n’est pas un problème,
      tant pis pour eux et puis ça laisse des opportunités supplémentaires à ceux qui se lancent.
      En ce qui concerne les médias, je suis bien d’accord avec toi, ils n’aident pas les gens à oser

  5. Et on peut dire la même chose de n’importe quel support d’investissement.
    C’est fou ça, les gens attendent les soldes pour se gaver de fringues, gadgets hi-tech qui ne valent plus rien en sortant du magasin mais ont peur quand le prix de l’investissement baisse ou s’effondre.
    J’y comprends plus rien :p

    1. L’engagement financier n’est pas le même, on peut entendre l’appréhension des débutants.
      Nous avons peut être cette utilité de les rassurer et de les aider à passer le cap.

  6. J’achète des biens depuis 2003. Je pense qu’il y a toujours des bonnes affaires quelque soit la situation du marché. Hausse ou baisse, cela n’a pas d’importance. A partir du moment ou l’opération est bénéficiaire et le bien facile à louer par la suite c’est tout bon.
    Lorsque je discute avec certains agents immobiliers qui me disent qu’aujourd’hui c’est impossible d’avoir une opération autofinancé, cela me fait bien rire !
    En cherchant bien, on se rend compte qu’il existe des tonnes de bonnes affaires. Chaque vendeur est différent – certains sont prêts à céder leurs bien. Aujourd’hui,c’est possible de faire des bénéfices dans l’immobilier locatif, même en empruntant sur 15 ans. 🙂

  7. Je suis tout à fait en accord avec tes idées concernant le marché baissiers mais aurais tu un articles sur comment apprendre à negocier. J en profite car tu as insister sur ce point. J ai un bien en vu avec de nombreux travaux mise en vente a 190 000 euros je voudrai en demander 110 000 mais ma demande me paraît tellement indécent que je n ose pas. Aurais tu quelques astuces, cas où exemple pour preparer cette négociation ? Merci pour tes articles très instructifs en tous cas

    1. Bonjour Marie,

      Un bien à 190000 euros avec beaucoup de travaux ? C’est soit un immense bien soit un bien situé dans le centre d’une grosse ville.
      Ou encore un bien qui n’est pas au bon prix.

      110000 pour 190000 la marche est grande 😉

      Je n’ai pas d’article lié spécifiquement à la négociation, c’est une idée.

      Ce qui est sur c’est qu’il faut oser. Connais-tu cet adage:
      “Dans la vie on n’a pas ce qu’on mérite, on a ce qu’on demande”

      Si tu demande, la pire chose que tu pourras recevoir c’est un non.
      Si tu ne demandes pas de toutes façons tu n’auras pas de oui. Tu n’as rien à perdre.

      Après, les techniques de négociation sont diverses. Il faut connaitre les motivations du vendeur,
      savoir depuis combien de temps le bien est en vente, essayer de trouver les défauts du bien,
      évaluer le montant des travaux, essayer de savoir s’il a déjà eu une offre et à combien…

      C’est la raison pour laquelle il est plus simple de passer par un agent immobilier.

      Si je peux t’aider plus spécifiquement, n’hésites pas à revenir vers moi

      Je croise les doigts pour toi.

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