Mes investissements

Bienvenue sur l’Immobilier Facile

Pour faire connaissance, je vous propose de voir mes différents investissements immobiliers de 2007 à 2011

Je ne vous montre pas cela pour me vanter croyez-le bien, mais simplement pour que vous sachiez

que tout mes conseils sont issus de situations vécues

En 2007 achat d’un studio à Rouen pour location étudiante

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 Acheté 41000 € en 2007, loué 440 € mensuel et revendu 64000 €euros en 2014

En 2008 Achat d’une écurie à rénover en deux maisons

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 Achetée pour rénovation et revente immédiate. Prix de revient 235299.17 €, prix de vente 320000 €. Gain de 84700.83 €.

En 2010 Achat d’une grange à séparer en 3 petites maisons

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 Coût de revient 350000 €, prix de vente 450000 €

2011 Investissement dans un immeuble de 7 logements avec une SCI associé à 50 % 50 %

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 Prix de revient 292000 €. Loué 30840 € / an.

En 2015 Achat d’une maison pour faire de la colocation

Prix de revient 128000 €, montant des loyers 1200 € mensuels

En 2016 Achat d’une maison pour faire de la colocation (on y prend goût)

Prix de revient 134000 €, montant des loyers 1300 €/ mois

En 2016 Achat d’un appartement pour faire de la colocation (c’est une drogue)

Prix de revient 73000 €, montant des loyers 1080 €/mois

 

Bientôt un nouvel investissement en 2017…

45 thoughts on “Mes investissements

  1. Beaux investissements William ! 🙂
    De plus ils sont différents les uns des autres (Studio, grange, immeuble…).
    L’idée de transformer l’écurie en maison t’es venue comment ? Tu y as pensé en visitant le bien ?

    1. Bonjour Nicolas,

      Merci, je suis allé faire un tour sur ton site tu ne manques pas d’expérience non plus.
      Il serait intéressant d’échanger 🙂

  2. Commencer par un l’achat d’un petit logement ensuite s’attaquer à la rénovation pour faire de bonne plus valus ,vous avez tout compris .Un fois que l’on sait maitrisez la rénovation de logement ,on peut faire de très bonne affaire à la revente .

    1. Bonsoir,

      Il est vrai que la rénovation peut être payante. Ceci dit chaque secteur est différent. Plus le prix de vente au m² est important à la base, plus les travaux sont bénéfiques car le prix des travaux est équivalent partout, mais pas la revalorisation. dans les villes pas très chères, seule la découpe associée à la rénovation est bénéfique.

  3. Salut et bravo pour tes investissements de plus en plus impressionnants.
    Je suis sûr que tu peux faire beaucoup mieux, la déco que tu proposes n’est pas du tout optimisée et avec quelques astuces d’archi, en terme d’éclairage, de séparation d’espaces et de choix de matériaux, (mêmes recyclés,) tu pourrais vraiment t’y retrouver !
    Tu verras le mélange investissement rénovation et “déco coup de cœur” est détonnant !Ca ne représente pas un budget plus important, pas non plus plus de travail, c’est juste une manière globale de penser son aménagement. 🙂

  4. Bravo pour ce beau parcours, cela m’inspire fortement…

    J’ aimerai savoir comment tu finances ces achat-revente ?

    crédit classique ? crédit spécifique type marchand de biens ? (la banque te prête pour achat + travaux puis et tu rembourse tout au bout d ‘un an ou plus..)

    1. Bonsoir Benoit,

      Je finance ces opérations 100 % par un prêt immobilier. Mon postulat de base est qu’un investissement ne doit pas me coûter d’argent.
      ensuite je rembourse au prorata chaque fois que je vend un lot. Le notaire fait un prorata pour calculer la plus value et on utilise ce même calcul pour rembourser la banque

      1. Merci de ta réponse,

        Mon banquier m a informé qu il existait des prets pour les marchands de biens. Ainsi on achete, on rénove, on revends et on ne commence à rembourser l emprunt qu avec la revente (pas de mensualité du coup…)

        Mais toi du coup tu contractes un pret classique, donc tu rembourses une mensualité dès l achat, puis le temps des travaux jusqu’à la vente du dernier lot, c est bien cela?

        1. Non, je décale les échéances. Jusqu’à 1 an maximum. Soit tu ne paies que les intérêts + l’assurance, soit tu ne paie que l’assurance. Dans le second cas, tu paies les intérêts sur les intérêts. C’est un peu plus cher mais ça ne prend pas dans ton budget perso. C’est le choix que je fais. Toutes les banques ne veulent pas le faire.

  5. Ok d’accord.

    Finalement tu procède de la même manière que quelqu’un qui achète sur plan. (c’est le cas)

    Dernière question avec quelle banque fais tu ce type de prêt ?

    1. Je n’ai jamais acheté sur plan. Mais je crois que quand tu achètes sur plan tu verses un acompte.
      Ce n’est pas mon cas puisque je fais un financement total.

      Les plans, c’est moi qui les fais faire par un dessinateur ou un architecte.
      Je finance ce type d’opérations par le IC

  6. Bonjour William,
    Super cette vue d’ensemble de tes investissements. Bravo 🙂
    Dis-moi, lorsque tu fais appel à un architecte ou dessinateur, quel est le timing ? : Tu fais appel à eux lors d’une seconde visite avant d’acheter le bien ? Quel est le prix d’une telle prestation ?
    Merci d’avance !
    Loïc

    1. Bonjour Loic,

      Le dessinateur vient effectivement lors d’une seconde visite avant l’acquisition.
      Le prix est autour de 1000 euros. Mais je ne le paie que si j’achète.
      C’est comme avec les agences immobilières, il faut avoir des contacts privilégiés.
      Ils ne fait pas de plan avant que tu achètes mais te donnent des idées que tu peux faire chiffrer pour décider d’un achat ou pas.

      1. Super, merci pour ta réponse.

        Je pense qu’il reste facile pour nous, investisseurs, de trouver des contacts privilégiés dans la mesure où nous avons l’argument d’être des apporteurs d’affaire réguliers.

  7. Félicitations pour tes affaires, je suis pour ma part investisseur que je qualifie encore de débutant. Je signe mon 2eme grand appartement en octobre que je vais loué en colocation meublée, cela fonctionne bien. Toutefois je vais m’intéresser aux immeubles à l’avenir..
    Je suis actif et dynamique et je cherche justement à comprendre quel genre de relation gagnant-gagnant on peut instaurer avec un architecte ( tu dis dessinateur? je ne comprends pas ce que c’est.. il dessine quoi?)
    Pourrais tu développer l’accord que tu trouve avec l’architecte, dont tu parles je ne suis pas sur d’avoir compris les subtilités.. il visite le bien avec toi? tu ne le paye pas pour cela? il te fait des suggestions et croquis pour que tu puisse chiffrer, savoir ou tu vas? peux tu détailler un peu?
    Merci en tout cas pour ton blog !

    1. Bonjour Ben,

      Un dessinateur est en fait un architecte qui n’a pas eu ou pas passé son diplôme. Il dessine des plans 😉
      L’accord que j’ai est assez simple, il vient sur le chantier, seulement les gros chantiers ou il y a du découpage,
      sinon je me débrouille avec mon maçon. Quand il vient il me propose un aménagement, on en discute.
      Après je fais chiffrer le chantier avec l’ébauche du plan. Si j’achète, je lui fais faire les plans définitifs, il dépose le permis de construire,
      et c’est ça que je paie. Par ailleurs, j’essaie de lui envoyer des clients quand je rencontre des gens
      qui veulent construire ou rénover un bien.

      Félicitation pour ton deuxième appartement. Je viens de mettre en place mes colocataires pour ma première coloc, j’adore ça.
      C’est hyper rentable, super fun. Du coup je viens de faire une offre pour une autre maison juste à côté.
      Tiens nous au courant sur le blog de l’avancée de ta coloc.

      A bientôt

  8. Merci pour ces précisions, très utile.
    La colocation c’est très bien mais à mon avis la limite c’est le turn over lié au fait que ce soit du meublé et sur une population qui est amenée à forcément évoluer dans la vie et quitter la coloc. C’est pour ça que je ne pense pas acheter un 3eme appartement à gérer sous ce mode là.. cela serait probablement trop de contraintes de gestion locatives.. et puis j’ai envie d’évoluer sur plus gros, plus de challenge encore.

    NB : c’est dommage que je ne vois pas averti par email de la réponse sur ce post.

    1. Bonjour Ben,

      Je pense que comme souvent la quantité de travail que demande un investissement immobilier engendre une rentabilité qui correspond.
      Aussi certes c’est du travail mais ça vaut le coup je pense. Jusqu’à ce qu’effectivement on se lasse
      et qu’on accepte une rentabilité un peu moindre avec moins de travail.

      En ce qui me concerne, j’ai vraiment envie de continuer avec la colocation.
      Par ailleurs mes locataires pour la plupart entament des études qui vont durer
      de 3 à 6 ans et s’ils se plaisent dans la coloc, je ne pense pas que le turn over soit si important.

      Après je conçois que tu ais envie de passer à plus gros. Personnellement j’ai commencé par plus gros,
      alors je teste autre chose.

      Et puis la coloc est vraiment un art de vivre auquel j’adhère et je suis très content de pouvoir proposer cela à des jeunes.

      Pour le suivi des commentaires, tu veux dire que le logiciel ne te propose pas de recevoir les réponses au post ?

      Au plaisir d’échanger à nouveau avec toi.

  9. Bonjour,

    J’avais entendu dire que la divison puis revente entraînait systématiquement une requalification en marchand de biens par nos amis du fisc : est-ce votre cas ? y’a-t-il une parade ?

    merci d’avance pour votre réponse et bravo pour vos articles !

    1. Bonsoir Kerle,

      Merci de suivre ce blog.

      Je dirais que la personne qui vous a dit ça n’a jamais fait d’achat revente.

      La réalité est que si vous n’abusez pas vous ne risquez rien. Il y a tant de personnes qui trichent vraiment et qui ne se font pas prendre…

      En fait il faut simplement être crédible. D’ailleurs, pour obtenir un prêt bancaire pour faire un achat revente, il faut dire au banquier que vous souhaitez louer les biens que vous allez rénover, de ce fait il comptabilise vos loyers potentiels dans vos revenus? Ceci augmente naturellement votre capacité d’endettement. Ensuite rien ne vous empêche de changer d’avis et de devoir vendre pour diverses raisons. Ce que vous pouvez vendre à votre banquier, vous pouvez le vendre à l’administration, à condition de ne pas trop jouer.

      L’idéal est de pouvoir habiter le bien ou au moins une partie, et d’avoir mis une ou plusieurs annonces pour mettre le bien en location (trop cher de façon à n’avoir pas de demande

      N’hésitez pas à partager vos futures expériences

      A bientôt

      William

    1. Bonjour,
      Les critères géographiques dépendent vraiment de votre stratégie. Les centres villes pour la sécurité locative et la revente rapide, la proximité des écoles pour la location meublée ou la colocation, les zones plus rurales pour les rentabilités explosives (aussi plus risquées). Il n’y a pas une seule règle pour tous les types d’investissement.
      Au plaisir de connaitre vos investissements ou vos projets
      Amicalement
      William

  10. Salut, je ne comprend pas comment t’as fait pour gagner de l’argent
    “En 2008 Achat d’une écurie à rénover en deux maisons
    Achetée pour rénovation et revente immédiate. Prix de revient 235299.17 euros, prix de vente 320000 euros. Gain de 84700.83 euros.”

    t’as dépensée combien pour la renovation? 0?

    1. Salut,
      Le prix de revient n’est pas le prix d’achat, mais le prix d’achat+ le prix des travaux + les diverses charges.
      Le prix d’achat net vendeur a été de 80000 euros.
      Au plaisir

      William

  11. Bonjour William,
    Je suis menuisier et charpentier , et actuelement en formation dessinateur en batiment.
    A l’issu j’aimerai faire une opération achat revente sur une maison en bois que j’aurai faite de A a A sur le secteur nantais. Penser vous qu’ elle telle action soit pertinente étant donner le faible apport que je puisse apporter? Quels conseils pourries vous me donner?
    Ex: type d’emprun,type de situation: sci,autoentrepreneur,chaumage.
    Je tient a présider que le projet ce construira en Binome pour le premier.
    Merci pour votre aide.

    1. Bonjour Clément, Votre projet est viable évidemment, surtout si vous faites les travaux vous-mêmes. En ce qui concerne le statut, La SCI et le chômage n’ont rien à voir.
      Si vous pouvez toucher les assedic pendant que vous construisez la maison, effectivement, c’est le top. En ce qui concerne le statut pou faire votre opération, personnellement si c’est votre première opération, je le ferais à titre de particulier. Idéalement même vous l’habitez quelques temps et vous revendez. Ainsi vous ne payez pas de plus value.
      Pour maximiser le bénéfice, je vous conseille de créer plusieurs logements. Une maison jumelée ou triplée par exemple. Les petites surfaces coûtent beaucoup plus chères au m². Si vous faites une maison jumelée par exemple, vous achetez le terrain avec votre associé, vous empruntez 50 % chacun pour le prêt, vous habitez chacun dans une partie quelques mois puis vous revendez. Cette technique permet de ne pas payer de plus value, mais aussi de ne pas risquer d’être requalifier en marchand de bien. Vous habitez la maison puis vous changez d’avis et le tour est jouer.
      Bonne journée
      William

    1. Bonjour,
      Je suis William 😉
      Oui bien sur. Je peux même te trouver un bien, m’occuper des travaux et te livrer un projet prêt à louer.
      on peut échanger en privé si tu veux.

      1. bonjour william je suis sur un appartement de 3 pièce à fontenay le fleury à 125000 e c est une affaire je voudrais le rénover et le revendre je pense 160000 pour le pret je dit quoi au courtier pour avoir le plus de chance que ça passe j ai 0 apport

  12. bonjour william,

    je t’ai contacté en MP il y a pas mal de temps déjà mais je n’ai toujours pas eu de réponses donc je me permet de poster ici directement 🙂

    je compte investir en Normandie également et j’aurais aimé savoir si tu faisais de l’accompagnement de projet

    cordialement 🙂

    1. Bonjour Cyril,
      Excuses moi, je n’ai pas eu ou du moins pas vu ton message. Vraiment désolé.
      Oui absolument je fais de l’accompagnement. Plusieurs méthodes sont possibles.
      Je te propose de me laisser un message à nouveau sur ma boite mail “[email protected]” ou me retrouver sur facebook en mp : https://www.facebook.com/limmobilier.facile.7.
      Demande moi en ami si ce n’est pas encore le cas. Ensuite on pourra échanger en tête à tête 😉 en MP
      Encore vraiment désolé du raté
      Bonne soirée
      William

  13. Bonsoir William,

    J’ai pris mon pied à lire ton article, que des projets au top ! Tu aides certaines personnes qui veulent se séparer de biens délabrés, tu fais travailler toute une équipe d’artisans, tu apportes beaucoup de valeur ajoutée et tu es récompensée à l’arrivée c’est parfait.

    Je n’aurai jamais pensé à retaper une écurie par exemple, tes exemples sont motivants 😉 Bonne continuation pour la suite des projets et au plaisir d’en discuter en chair et en os.

    A bientôt,
    Pierre-Antoine

    1. Salut Pierre Antoine,
      heureux de t’avoir intéressé.
      Je vais bientôt mettre à jour mes investissements.
      Il y en a deux nouveaux et un troisième en cours.
      Au plaisir d’échanger avec toi.
      A bientôt
      William

  14. Bonjour william
    Je suis ébahis je vous avoue par votre vision, par votre audace et j en rêve de pouvoir le faire
    Je viens juste d’acheter mon prix bien immobilier un petit appartement et est déjà loué sans soucis.
    Mais j’y prend goût et aimerai vite continuer.
    Vous me donnez pleins d’idées. Il faut “juste” du culot et de la chance je pense.
    Une question vient à moi, vos travaux sont tous fait par des artisans ou vous etes manuel ?
    Merci et je vais vous suivre de pret.

    1. Bonsoir Pierryck ou Julie ,

      Merci de ton intérêt pour ce que je propose. C’est ce qui me motive au quotidien.

      Bravo pour ton premier bien immobilier. Il est vrai qu’une fois le pied dans l’engrenage, on a envie d’avancer plus. Et c’est tant mieux.

      C’est une des meilleures façons de devenir financièrement indépendant.

      Je crois que la chance n’a pas grand chose à voir avec le succès. Le culot (osé et passer à l’action) là oui je suis d’accord.

      Je ne fais pas les travaux moi-même. Ça prend beaucoup de temps, je préfère faire autre chose et laisser les pro faire.

      Où investis-tu ? Quel est ton prochain projet ?

      Viens me redire comment avance tes projets.

      William

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