Trouvez l’investissement immobilier qui vous convient

l'investissement immobilier

De nombreuses personnes me demandent comment ils doivent faire pour trouver l’investissement immobilier qui leur convient.

A cela je leur répond assez simplement :

 Pour savoir quel investissement immobilier te convient, il convient de savoir quel investissement immobilier tu veux faire.
 C’est une réponse qui peut sembler anodine, je l’entend, mais comme dans tous les domaines, comment pourrions nous avoir la bonne réponse si on n’a pas la bonne question ?
Les premières choses à savoir quand on veut trouver l’investissement immobilier qui nous convient, c’est de savoir de quoi on a envie avant tout. Ensuite il s’agira de connaitre le budget qu’on va pouvoir y allouer de savoir combien de temps on pourra y consacrer, de déterminer quel genre de locataires on a envie de gérer.
Je laisse pour aujourd’hui l’aspect financier, même s’il est essentiel avant de commencer à chercher un investissement financier.
 motivation

Quelle est votre motivation

Si votre principale motivation est de construire un patrimoine sans passer de temps, sans vous embêter avec les locataires, vous serez probablement plus satisfait si vous achetez un appartement type F2 ou F3 vide (nu). Ce sont des logements où la rotation est relativement faible. Vous changerez de locataires tous les 3 ou 4 ans. Ce ne sera pas l’investissement le plus rentable, mais il peut cependant s’autofinancer sans trop de contrainte et convenir à votre stratégie de construire un patrimoine sans trop de tracas.

 Quelle est votre stratégie

Si votre stratégie est de gagner un peu plus d’argent en prenant moins de risque mais en vous impliquant un petit peu plus, alors vous préférerez investir dans un studio meublé. Vous y logerez sans doute de jeunes actifs ou des étudiants qui potentiellement changeront chaque année. Vous aurez donc plus de travail de gestion à réaliser, mais la rentabilité sera un peu meilleure et le risque moindre puisque vous ferez un bail annuel et demanderez une caution parentale (un garant).
Si vous souhaitez avoir une rentabilité encore meilleure et que vous avez un peu plus de temps à accorder à votre business d’investisseur, vous choisirez peut être l’investissement dans un appartement ou une maison afin de faire de la colocation. Peut être avez-vous connu cela pendant vos études ou en tant que jeune actif. Il s’agit de permettre à des gens de partager une habitation où chacun à sa chambre individuelle, mais où toutes les autres parties du logement sont communes. Séjour, cuisines, Salles d’eaux, jardin… Cette méthode d’investissement est encore plus prenante car cette fois vous ne gérez pas un locataire, mais 2,3,4,5 ou plus. Vous devrez donc plus souvent intervenir pour intégrer de nouveaux locataires ou sortir ceux qui souhaitent partir. La contrepartie est que vous gagnerez encore plus d’argent. puisque vous louerez souvent deux fois plus cher en colocation qu’en location simple sur un même bien immobilier.
Enfin, si vous voulez exploser votre rentabilité, que vous avez beaucoup de temps à accorder à  l’investissement immobilier et que vous adorez le contact, vous vous dirigerez naturellement vers un investissement tournée vers la location saisonnière, à condition que vous habitiez dans un lieu propice, tel qu’un lieu touristique, une grande ville ou un endroit ou il y a beaucoup de centres d’affaires. Cette méthode consiste à proposer un logement pour des locations de courtes durées. Souvent quelques jours, voir une semaine ou deux. Ces logements peuvent intéresser soit des voyageurs qui viennent en week-end ou en vacances dans votre ville, soit des gens qui viennent pour leur travail pendant quelques jours ou semaines. Vous devrez pour ce type d’investissement soit passer beaucoup de temps, soit déléguer les tâches à des personnes extérieures. Vous devrez en effet accueillir les locataires, les faire repartir, faire le ménage, laver les draps… aussi souvent que les locataires changeront. C’est indiscutablement le type de location qui demande le plus de travail et naturellement celui qui est le plus rentable, parmi tous ces types d’investissements.

 De votre motivation et votre stratégie dépendront vos résultats

Et vous quel investisseur immobilier êtes-vous ? Vous préférez la location nue, meublée, la colocation ou la location saisonnière ?
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28 thoughts on “Trouvez l’investissement immobilier qui vous convient

  1. Bonjour William,
    Merci pour cet article fort utile.
    Personnellement je déconseille le nu pour des raisons fiscales, mais parfois quand tu achètes un logement un déjà occupé, tu ne peux pas faire autrement…

    1. Bonjour,

      Pas forcément. En location nue l’imputation du déficit foncier sur les revenus globaux peut se révéler être une arme de défiscalisation terriblement performante.
      Par exemple pour un contribuable à la Tranche Marginale d’Imposition de 45 % l’imputation de 10000 € de déficit foncier sur ses revenus globaux représente une économie d’impôt de 4500 € ce qui est l’équivalent d’un loyer mensuel net d’impôt de 375 €
      En location meublée (sauf LMP) le déficit n’est pas imputable sur les revenus globaux le principal intérêt fiscal est la déduction de l’amortissement qui ne constitue pas une véritable dépense mais il faut compter aussi les coûts (certes déductibles du revenu BIC mais comme personne n’est imposé à 100% il demeure toujours un petit quelquechose) qu’on ne supporte pas en location nue (un turnover plus important induit au minimum un coût de relocation -même si on gère soit-même frais de déplacement par exemple- ainsi qu’un risque de vacance locative supérieur ; frais de comptabilité avec la probable disparition du crédit d’impôt correspondant à compter du 1er janvier prochain etc)

      En tout état de cause la seule chose qui compte ce n’est pas le montant d’impôt qu’on paie ou pas c’est au final tout comptabilisé quelle est la somme dont on peut disposer à sa guise

      1. Bonsoir Didier-Fabrice,

        Si j’ai bien compris ce poste est en réponse au commentaire de Gaëtan.

        Ton point de vue comptable est très intéressant. Quel parc immobilier possèdes-tu ?

  2. Merci pour cet article William,
    au moins c’est clair, et simple. Plus on veut de rentabilité, plus il y a de travail et de turnover. Le tout est de trouver le bon compromis selon les attentes.

    1. Bonjour Jeremy,

      Parfaitement résumé. On a un curseur à mettre au niveau de nos attentes qui va soit avantagé la rentabilité, soit un travail moindre.

  3. Je vais commencer avec la location saisonnière, donc beaucoup de gestion d’apres ce que tu dis. J’espere que le rendement sera à la hauteur!

    1. Bonjour Vincent,

      A n’en pas douté le rendement sera le meilleur qui puisse être. Peut être peut tu lire mon article suivant sur le marketing immobilier, il pourrait t’ être utile.

  4. Bonjour William,
    merci pour cet article. Je rebondis sur le commentaire très pertinent de Jeremy en ajoutant qu’au sein d’un même patrimoine on peut mixer les différents régimes de location pour équilibrer le revenu et le portefeuille de biens.
    Exemple : commencer par quelques appartements en saisonnier qui génère un cashflow important à réinvestir dans un bien plus grand voire un immeuble.

    1. Tout à fait d’accord Sébastien. Et puis plus on a de bien moins on à envie de passer nos journées à faire des check-in check-out. Soit on délègue ou soit on trouve d’autres modes d’investissements plus tranquille.

  5. Bonjour William,

    Merci pour cet article, personnellement c’est la colocation qui m’attire le plus, j’ai la chance d’être à 10 minutes d’une cité étudiante (Louvain la Neuve, en Belgique), et je suis sûr que j’aurais toujours de la demande ! Mais pour l’instant, je compte commencer par une place de parking. Etant encore étudiant, ce type d’investissement me permettra de commencer en immobilier sans prendre trop de risque, d’emprunter plus facilement, et montrer à la banque que je suis capable d’investir 🙂
    Encore une fois, merci pour cet article,
    Tancrède

    1. Merci pour tes encouragements Tancrède. Je suis en cours d’acheter une maison pour faire de la colocation, le moment venu, si tu as besoin, je pourrais te donner quelques infos.

    1. Merci Raphaël,

      Je vais bientôt faire mes premiers pas avec la colocation, je ferais un article sur on retour d’expérience 😉

  6. On a rien sans rien ! La location saisonnière demande plus d investissement de notre part mais la rentabilité sera plus haute. Merci pour ce mémo de rapel pour ma part mais très instructif

    1. Marie, je pense que pour commencer effectivement la location saisonnière permet de faire du cash plus vite et rapidement , je pense qu’on a envie de passer à autre chose.

  7. Bonjour,

    Très bon article tout acte d’investissement doit s’inscrire dans une stratégie globable qui peut (doit ?) comme le souligne Sébastien intégrer du panachage.
    Il ne faut pas oublier non plus d’établir sa stratégie en fonction des durées comme je le répondais au commentaire de Gaetan le déficit foncier peut être une arme redoutable si on prévu une détention sur quelques années si on garde le bien trente ans il est probable que le gain lié aux (grosso modo) 3% d’amortissement soit supérieur sur la durée.

    Enfin il ne faut jamais oublier que l’immobilier constitue un bien non fongible et que les vérités générales peuvent être contredites par les réalités locales par exemple un meublé en location saisonnière à TrouPerduVille risque d’être moins rentable d’un bien en location nue loué dans la même localité en Borloo ancien

    1. Oui Didier-Fabrice, je suis tout à fait d’accord avec toi.
      La géographie influence largement l’investissement. Mais pour être propriétaire d’un immeuble en pleine campagne, il ne faut pas oublier cette possibilité. Les prix sont beaucoup plus bas et les loyers, pas tant que ça. Par contre la demande est moindre. En ce qui me concerne, c’est très intéressant.

  8. Bonsoir,

    Personnellement j ai attaqué avec un f3 nu dans une petite ville (18000 habitants ) .

    Demain je visite un immeuble de rapport qui mixera :
    -1 commerce (boulangerie ) .
    – 1 f3 que je louerai nu .
    – 1 f2 que je louerai nu .
    – 1 studio que je louerai meublé.
    Si l affaire se fait bien entendu . Rapport actuel avant négociation 11.8% brut .

    La location saisonnière sera ma prochaine étape (si les 2 premiers investissements réussissent ) .

    1. Ps : je vise principalement des petites villes de province pour leur rapport rendement / surface / prix …. en évitant les villes démographiquement à la baisse .

  9. Selon sa capacité financière, il peut être judicieux de s’orienter vers le crowdfunding immobilier, plus accessible et sans les freins bancaires (apport, caution…). De plus, ça permet de prendre une participation dans plusieurs biens donc de diversifier son portefeuille et de déléguer la gestion du bien et de la structure à un professionnel.
    En revanche il est toujours possible en cherchant bien de trouver de belles opportunités avec des revenus locatifs qui viendront rembourser les mensualités de son emprunt… il faut toutefois bien connaitre son marché et a fouiner….

    1. Bonjour Olivier,

      Je ne connais pas bien le crowdfunding. Si tu as des connaissances particulières et que tu veux me proposer un article invité sur ce blog, ça intéresserait surement les lecteurs, n’hésites pas à revenir vers moi. En ce qui concerne l’immobilier traditionnel, il y a effectivement de très bonnes affaires à réaliser. Il faut fouiner ou s’adresser à des gens avertis…

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