Investir dans un immeuble de rapport

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Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier. La location d’un appartement, d’une maison, faire de la location nue, meublée, faire de la location saisonnière, de la colocation, la location de parking…

Une de celle que je préfère et qui finalement peut mixer toutes les précédentes méthodes est l’investissement dans un immeuble de rapport.

Définition

Qu’est ce qu’un immeuble de rapport. C’est un bâtiment qui regroupe plusieurs appartements qui vont être proposés à la location dans le but de rapporter de l’argent à son propriétaire. Il peut aussi contenir un jardin, des parkings, des garages et des caves.

Aussi l’immeuble de rapport possède beaucoup d’avantages.

Principaux avantages

Le principal à mon sens est que vous êtes complètement autonome dans la façon dont vous gérer l’ensemble. En effet à contrario d’une copropriété ou il faudra l’accord de la majorité des propriétaires pour réaliser des travaux ou toute autre action à mettre en place pour l’immeuble, vous pourrez décider, si vous êtes seul propriétaire d’un immeuble de rapport de faire tel ou tel travaux et pas d’autres ou de privilégier certaines actions une année et d’autres les années suivantes.

 

Vous pourrez choisir les entreprises qui interviendront dans votre bien et ceci n’est pas anodin parce qu’on voit dans certaines copropriétés des entreprises intervenir qu’on n’aurait pas nécessairement choisi nous-même, je vous parle là de vécu. Bref toutes les décisions sont votre vous avez tous les pouvoirs.

 

immeuble de rapport

 

Je trouve cette liberté d’action vraiment très confortable.

 

Un autre avantage est que vous pouvez gérer vous même l’ensemble de la propriété, alors que lorsque vous n’achetez qu’un lot sur un ensemble, la propriété est gérée par un syndic de copropriété, et là, le coût des charges se trouve considérablement alourdi, et vous ne maîtrisez pas grand chose. Ils sont par ailleurs souvent controversés.

 

Vous aurez aussi la faculté de mixer vos choix de locations de façon soit à optimiser le rendement, soit à diminuer les risques.

 

Si l’immeuble de rapport est situé dans une ville, vous pourrez par exemple louer des appartements meublés, des appartements en location saisonnière, des locations moyennes durées pour les gens qui, par exemple viennent travailler quelques mois dans votre ville. Vous pourrez louer les garages avec ou à part des logements, etc… Vous aurez tout le loisir de moduler vos choix en fonction de vos stratégies. Ce qui vous permet de mesurer le rapport rentabilité/risque.

 

Vous choisirez vous même l’ensemble des locataires habitant l’immeuble de rapport. ça signifie que si vous faites le bon choix et je vous conseille d’être très vigilant à le faire, votre immeuble sera bien tenu avec un voisinage propre et respectueux. Ce qui en fera un immeuble avec une notoriété positive et vous aurez probablement moins de vacances que dans un immeuble où, même si vous avez un bon locataire, les locataires des autres propriétaires peuvent avoir été choisi avec moins de minutie, détériorer l’image de l’endroit et nuire à la rentabilité de votre appartement.

 

Vous l’aurez compris, je suis mille fois pour faire le choix d’être l’unique propriétaire d’un immeuble de rapport.

 

Cependant, cela ne présente pas que des avantages, je vais vous citer les deux principaux inconvénients que j’y vois.

 

Le premier est le prix. Bien sur un immeuble entier coûte plus cher qu’un seul appartement. Aussi il vous faudra soit avoir de l’argent de côté pour faire un apport personnel important et ainsi réduire le montant du crédit ou alors avoir une plus grande crédibilité auprès de votre banque. Crédibilité qui passe par la tenue des comptes, l’épargne, les rentrées d’argent, les différents produits financiers et les biens dont vous êtes déjà propriétaire.

 

Le second inconvénient est que vous êtes effectivement le seul décideur des frais à engendrer, des travaux à réaliser, mais vous êtes aussi le seul à les financer. Aussi, si vos travaux sont d’ordre du gros oeuvre ou la toiture par exemple, mieux vaut avoir prévu le financement au risque de vous mettre en difficulté.

 

Une petite astuce si vous n’avez pas les moyens d’acheter un ensemble immobilier parce que vous commencez juste à investir et n’avez pas encore la surface financière suffisante, ou assez de crédibilité auprès des banques, il vous faut trouver une maison de ville bien placée proche du centre ville ou des grandes écoles et de la proposer en colocation.

 

C’est ce que je commence à faire en ce moment même, et je suis très excité de pouvoir proposer à des étudiants ou à de jeunes actifs une solution alternative à moindre coût, et impacter ainsi plusieurs personnes avec l’achat d’un seul bien.

Je pense persister dans ce domaine auquel je crois très fort et vous faire dans les mois un article très enthousiaste à ce sujet, agrémenté de mes expériences vécues comme d’habitude.

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23 thoughts on “Investir dans un immeuble de rapport

  1. Bonjour
    Effectivement, c’est à mon avis un investissement intéressant car il permet d’avoir les mains libres, et comme tu dis, de mixer les sortes de location. Du nu, du meublé, du saisonnier, et des parkings dans le même immeuble, ça doit bien repartir les risques (et les revenus.

    1. Bonsoir Vincent,

      Pour pouvoir tout combiner, il faut vraiment avoir un immeuble dans un centre ville, car la coloc, la location saisonnière et la location de parking dans les campagnes, ça risque d’être compliqué.

    1. Bonsoir Gaëtan,

      J’imagine que pour acheter un immeuble à Paris, il faut être blindé, mais il n’y a pas que Paris, heureusement.

  2. Bonjour,

    Bonjour,

    Article intéressant.
    Je réagis sur un point : “Le prix n’est pas du tout un obstacle.”
    En réalité, c’est même une croyance qu’un immeuble est cher. Pour acquérir un immeuble, il faut savoir monter le dossier qui lui est un peu plus particulier, et encore, j’ai déjà vu un dossier mal monter passer…
    Par contre, le point négatif c’est que, lorsqu’il y a des problèmes, il faut être en mesure de gérer les dépenses, qui sont souvent élevés !

    1. Bonjour Nicolas,

      Je vous rejoint sur le fait que le prix important n’est pas
      un obstacle dans la mesure ou la rentabilité au rendez-vous.

      La notion de “cher” était juste qu’en valeur absolue un immeuble coûte beaucoup
      plus cher qu’un appartement et que ça peut affoler un investisseur novice.

      Et puis un banquier n’hésite pas longtemps à prêter de grosses sommes à un investisseur chevronné
      tel que vous semblez être. Pour un premier investissement, à moins d’avoir de vrais arguments,
      il sont plus enclins à démarrer tranquillement.

  3. bonjour,
    Je pense acheter un appartement cette année pour débuter, et j’espère dans le futur pouvoir acquérir ce type de biens pour toutes les bonnes raisons énumérés dans cette article merci 🙂

    1. Bonjour Florent,

      Un appartement donne effectivement une belle première expérience et permet de prendre de l’assurance pour de prochains investissements plus importants. Beau challenge pour 2015 bravo !

  4. Comme ça doit être excitant de visiter un immeuble et de sentir la bonne affaire ! Rien qu’en visitant un appartement intéressant je suis super excité à l’idée de l’acquérir, alors avec un immeuble ! Mais bon, on va y aller étape par étape et je vais commencer par un appartement. A l’heure où j’écris ce commentaire, je dois surtout me renseigner pour les possibilités de financement qui s’offrent à moi, étant étudiant, j’ai intérêt à blinder mon dossier ^^

  5. en effet, avoir un immeuble apporte beaucoup d avantage mais attention une epargne suffisante aide en cas de travaux car la aussi on est seul a payer en cas de soucis! en tout cas, j adore tes articles..

    1. Bonsoir Marie,

      En effet, il faut avoir des finances pour prévoir les travaux qu’on devra financer seul. Mais on récupère les loyers seul aussi…

  6. Bonjour William,

    J’envisage dans une stratégie à long terme d’acheter un immeuble de rapport mais je vais tout d’abord exercer soit de la location meublée ou saisonnier à l’aide de tes conseils pertinents et ton partage d’expérience.
    Quel article fort intéressant 😉

    1. Bonsoir Kamal,

      Peu importe comment tu commences, l’essentiel est de faire le premier pas, de se jeter à l’eau.
      Après c’est assez simple de dupliquer une première réussite.

  7. Merci pour toutes ces précisions concernant les immeubles de rapport, personnellement je ne cible pas ce genre d’investissement faute de budget mais cet article me permet d’éclaircir beaucoup de choses qui pourraient me servir dans l’avenir.
    Petite question concernant la liberté d’action dans un immeuble est il vrai que si l’on possède la majorité des appartements de ce dernier on reste maître des décisions prise lors de l’assemblé de copropriété?

    1. En fait ce qui se passe c’est qu’il y a un vote par lot.
      Si tu as la majorité des lots, tu as la majorité des votes, donc la décision.
      Mais si tu es seul contre tous les autres, il faut mieux tenter
      d’avoir un accord en douceur sur les choix que tu souhaite faire.

      1. Techniquement, & j ai fortement étudié la chose, si tu as la majorité des lots et que tous les autres ne souhaitent pas une dépense , ta voix ne vaudra que 50% (plafonnée ), il te faudra par conséquent toujours être accompagné d au moins 1 autre coproprietaire pour que la décision soit validee.

  8. C’est mon projet actuel, l’immeuble de rapport.
    L’avantage aussi c’est que si un appartement n’est pas loué, on peut toujours rembourser son crédit, car la rentabilité est plus élevée.
    Donc on craint moins la rentabilité locative que avec un seul appartement

    1. Bonjour Patrice,

      C’est une excellente façon de pratiquer. C’est ce que je fais d’ailleurs. Si j’achète un immeuble, il faut que ça s’autofinance au minimum même avec un appartement libre. Ainsi tu es sur de gagner de l’argent car si tu as correctement acheté et que tu loues au prix du marché, tu n’a pas un appartement vide une année entière

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