Investir dans l’immobilier est à la fois simple et en même temps assez compliqué.
Compliqué de savoir dans quel genre de bien investir, mais aussi où investir. je vais vous présenter aujourd’hui à l’aide de ma propre expérience une alternative que je trouve très rentable même si elle est un peu plus risquée que les investissements immobiliers que l’on recherche habituellement.
Ne nous le cachons pas, la vraie bagarre entre les investisseurs se passe dans le centre des grosses villes. Prenez un bien intéressant dans une grande ville à côté d’une grande école ou d’une faculté, il se vendra dans la semaine. Et si vous n’êtes pas hyper réactif ou que vous n’avez pas un excellent réseaux, vous aurez bien du mal à arriver avant les investisseurs chevronnés qui eux ont un réseau important.
Mon expérience
Aussi, je vais vous raconter un investissement que j’ai fait il y a quatre ans, et que je ne regrette absolument pas aujourd’hui, bien au contraire, sauf peut être la durée de l’emprunt pour lequel j’aurais pu adopter une autre stratégie.
Il y a donc quatre ans de cela, j’étais à cette époque négociateur immobilier, mon bureau était chez moi, j’habitais à une trentaine de kilomètres de Rouen, capitale de la Haute Normandie. Naturellement, je travaillais principalement autour de mon habitation pour des raisons pratiques, et parce que mon activité me le permettait.
Un jour, je regarde les petites annonces immobilières (comme chaque jour) et je vois un bel immeuble à vendre dans un petit village de campagne. Un immeuble qui paraissait assez sain avec des travaux à réaliser, mais il semblait y avoir un potentiel intéressant.
En y regardant de plus près, je me rend compte que le vendeur, n’est autre que mon livreur de fuel qui habite à peine à quelques centaines de mètres de chez moi.
Je l’appelle donc en ne souhaitant pas spécialement l’acheter, mais éventuellement pour prendre le mandat et m’occuper de la vente. Il accepte évidemment puisque je suis son client. Ça lui aurait été compliqué de refuser.
L’objet du crime
Il m’emmène visiter l’immeuble, laissez-moi vous décrire mes premières impressions. Je ne sais pas si vous utilisez cette expression « dans le trou du cul du monde. » Oui ? Et bien tant mieux parce c’est la description exacte du lieu ou se trouve l’immeuble.
On arrive au lieu dit, on descend de la voiture, et la je trouve un grand bâtiment qui est vraiment imposant, sur une belle parcelle, mais pas vraiment entretenu. Nous étions là, alors autant visiter. L’immeuble comprend deux cages d’escaliers comprenant 3 appartements, 1 studio et 2 F2 pour la première, et 1 studio et 3 F2 pour la seconde. Seuls 3 appartements sont loués et les quatre autres dans un état très approximatifs dont vous pouvez apercevoir l’un des F2 qui est devenu le plus bel appartement de l’immeuble aujourd’hui, qui était carrément insalubre.
C’est même la raison pour laquelle le vendeur a décidé de s’en séparer. Un type était resté dedans sans jamais payer le loyer et à disparu un jour en pleine nuit sans laisser d’adresse.
Malgré toutes ces contraintes, je me sentais assez bien avec cet immeuble. Je me disais qu’il serait possible d’en faire quelque chose de tout à fait convenable. Je suis donc allé à la mairie pour prendre quelques renseignements, et là, nouvelle surprise. J’apprend que cet immeuble est depuis toujours la principale source de nuisance de la commune. Pour faire simple, tous les gens qui habitaient ici étaient des cas désespérés. Le maire m’a raconté qu’à un moment les gendarmes ne venaient plus dans l’immeuble. Il y a même eu des histoires plus que grave que je ne peux vous raconter ici.
Avec le recul, je pense que je suis un malade. L’immeuble était dans un sale état au milieu de nulle part, il était presque maudit dans le village, il avait toujours été habité par une population douteuse, dont un habite toujours d’ailleurs. et moi au lieu de dire « non je ne prend pas le mandat parce que c’est invendable », je dis au vendeur que « ça m’intéresse et que je veux faire une proposition. »
« Pour devenir riche, faites ce que les autres ne font pas »
Je me met d’accord avec le vendeur, et j’achète l’immeuble 200000 euros. Le maire, sa secrétaire de mairie et même les 3 habitants qui restaient m’ont souhaité bonne chance. Ils ont bien fait j’en avait besoin. En fait j’avais plus besoin de courage que de chance, mais ça partait d’un bon sentiment.
J’ai fait faire 80000 euros de travaux. Enfin j’en ai fait aussi moi-même, j’ai repeins la façade extérieure à l’aide d’une nacelle, j’ai refais tous les parquets intérieurs et les peintures de tous les appartements libres. Un beau chantier en soi. Sinon les artisans ont changés toutes les fenêtres et les portes, ont refait l’isolation, l’électricité et la plomberie.
C’est étrange parce que les 3 locataires au démarrage n’ont pas semblé apprécier nos efforts. Ils avaient en fait peur qu’on augmente d’autant les loyers. Peur justifiées d’ailleurs parce que c’est ce qu’on a fait. Mais finalement ils se sont vite rendu compte que leur qualité de vie avait évolué et qu’ils étaient gagnant malgré tout.
Aujourd’hui, et depuis le début, l’immeuble est plein. Nous avons peut être 3 ou 4 mois de vacances par an sur l’ensemble des appartements. Le crédit, les impôts et les charges sont remboursés par les loyers, même si un appartement restait vide en permanence. Ce qui me permet de faire du cash flow que laisse dans la Sci pour le cas ou des travaux viendraient à se présenter.
Le mieux c’est que j’ arrive à une telle rentabilité en ayant fait un prêt sur 15 ans seulement. Je sais maintenant qu’investir dans l’immobilier à la campagne est une excellente alternative à la ville où, pour le même prix, je n’aurais pu acheter que deux F2 bien placés dans Rouen. Ça n’aurait à coup sur pas été la même rentabilité.
Parce que vous aimez les chiffres, en résumé.
Je rembourse 2020 euros de crédit mensuel, je perçois 2535 euros de loyers et je paye 2000 euros d’impôts fonciers dont 450 euros d’ordures ménagères que je récupére auprès de mes locataires.
Soit 30870 euros d’entrées pour 26240 de sorties. Un cash Flow de 4630 euros net sur 15 ans.
Alors je dis oui investir dans l’immobilier à la campagne est intéressant et bien moins concurrentiel.
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dites dans les commentaires où vous préféreriez investir : A la ville ou à la campagne.
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Commentaires : 30
Wow, je suis impressionné par cette acquisition ! Je suis complètement d’accord avec toi : il faut faire ce que la majorité ne veut pas faire. Merci pour cet article 🙂
Merci Tancrède,
C’est un bel investissement c’est vrai, i y en a pas mal comme ça. Il faut oser y aller, mais il y a de bonnes affaires.
Bonjour William
Impressionnant !
Tu y est arrivé parce que tu as été contrarien.
C’est une belle leçon.
Merci pour cet article très détaillé.
Merci Gaëtan de ton compliment 😉
Bonjour William,
Félicitations pour ce magnifique témoignage et cette prise de risque qui s’est révélée payante ! Vous avez raison, parfois il faut savoir sortir des sentiers battus…
Cordialement,
Nicolas @ Objectif10%
Merci Nicolas,
Je pense que le partage est important, et si celui-ci peut inspirer ne serait-ce qu’une personne, ce sera génial.
Excellent et osé, tu as « porté tes corones » comme on dit et ça a payé ! Il y avait pourtant de quoi fuir très loin… 😀
Bonjour raphaël,
C’était effectivement osé, mais je suis un instinctif, et je sentais que c’était la mauvaise gestion qui avait laissé dériver les choses.
Très belle opération William. La prise de risque a été la mais cela vaut le coup !
Merci Thomas,
C’est souvent le cas, la prise de risque (mesurée) rapporte plus que moins de prise de risque, mais qui rapporte tout de même plus que de ne pas passer à l’action 😉
Bonjour William,
Whoua, quel courage !
On ressent l’expertise que tu possèdes dans l’immobilier en lisant ton article. Je suis tout à fait d’accord pour investir en campagne car d’une part il y a moins de concurrence et la rentabilité de son investissement est supérieur parfois au grande ville 😉
Quel partage d’expérience et conseil pertinents d’un investisseur immobilier chevronné dont j’ai beaucoup à apprendre !
A très bientôt,
Bonjour Kamal,
Je te remercie de ce sympathique mail.
J’espère que je pourrais t’être utile, ce blog est fait pour cela.
Au plaisir de te revoir sur l’immobilier facile
Félicitations pour avoir osé !
Je pense que ça n’aurait pas été mon cas, au vue de la situation, et j’aurais eu tort.
Encore une bonne raison pour ne pas écouter les sceptiques ! 😉
Merci Jeremy,
Ce genre de projet, il faut le sentir, c’est sur. Mais tu as 1000 fois raisons, il ne faut pas écouter les septiques. Ils ne cherchent qu’à te convaincre de faire comme eux… rien
Bravo, bel exemple,en effet il faut aller la ou les autres ne vont pas. Excellent pari,reussi!
Merci Vincent,
Oui c’est une tactique payante.
bonjour,
Sacrément ‘couillu’ cette opération, très peu de gens auraient tenté l’aventure, tu l’ as fait et Il s’avère qu’ au finale tous se passe bien BRAVO 🙂
Bonjour Florent,
On peut peut être dire ça. Cette opération m’a tellement convaincu que je réfléchi à faire une prochaine opération dans le même esprit.
Ca donne envi ! et encore une fois un article inspirant !
Merci Marie.
Super article encouragent pour ceux qui n’habitent pas en ville.
Tu as tous de même eu le nez fin pour cette affaire, je pense que tu as réussi à te projeter là ou tous le monde ne voyais que des inconvénients c’est tous à ton honneurs.
Bonjour Pierre,
On dit souvent qu’on réussit quand on va là où les autres ne vont pas. C’était le cas je pense cette fois-ci.
Salut,
belle histoire effectivement. Le rendement est là, une belle défisc au passage; je suis curieux: quelle fut la négociation? A la lecture de l’article, tu devais arrivé comme le messi, à la fois pour le vendeur mais aussi pour la commune, non?
Bonsoir,
La négociation à été relative, pas extraordinaire, mais le vendeur était raisonnable. Le vendeur ne s’est pas forcément rendu compte de l’opportunité de nous avoir trouvé car il venait juste de mettre l’immeuble en vente, il s’est peut être dit qu’il ne vendait pas assez cher. Par contre je te confirme, pour la commune nous avons été une bénédiction. Je ne dirais pas que la commune est devenue plus fréquentable depuis notre acquisition mais ça y ressemble un peu quand même. en toute modestie bien sur 😉
Bonjour William,
Je te rejoint sur l investissement à la campagne (voire même petites villes peu dynamiques), le toit étant de bien se placer en termes de loyer et d’équipement du bien à louer . .. si un poil en-dessous du prix de marché locatif avec appartements impeccables … ton risque est atténué car tu écrasé la concurrence .
Belle affaire ….
http://objectifpatrimoine.wordpress.com
Bonjour Léo,
Je pense qu’il n’est même pas nécessaire d’être en dessous du marché si le service rendu est supérieur au marché.
Tout à fait d’accord avec cet article!
J’ai moi meme investi dans une petite commune (environ 500hab) et je ne regrette pas non plus mon choix! Rentabilité de 11% brut et des appartements refaient totalement à neuf par l’ancien propriétaire!
Combien y a t il d’habitants dans la ville/village dans lequel tu as investi? Y a t il une plus grosse ville proche?
Merci pour cet article et au plaisir d’échanger sur ton blog ou via la plateforme QLRR, je fais également la formation ; )…
PAul
Bonjour Paul,
Le village compte 550 habitants. La grande ville la plus proche est Rouen à 25 minutes.
Il y a une ville intermédiaire à 10 minutes.
Combien as tu d’appartements dans ton immeubles ?
A bientôt
William
Bonjour William,
Je suis tombé sur ton article car je suis dans le même cas que toi actuellement. Une très belle affaire dans un petit bourg de 1000 habitants enclavés entre 2 petites villes, l’une à 17km et l’autre 25km.
Il y a 7 appartements dans l’immeuble, tout est loué dont 5 payé en grande partie par la CAF. Quel sont les profils de tes locataires ? As-tu le luxe de pouvoir les choisir?
Merci de ta réponse
Salut Adrien,
on les choisi, mais parfois on doit rester quelques semaines avec un appartement vide.
On a fait ce choix plutôt que galérer à récupérer les loyers