Doubler votre rentabilité dans l’immobilier grâce à la colocation

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La colocation Darnétal

Il y a de nombreuses façons de gagner de l’argent dans l’immobilier. Toutes sont bonnes et toutes vous permettent de gagner de l’argent en fonction du temps que vous y passez.

Je m’explique.

Si vous louez un appartement vide de type f2 ou plus, vous changerez de locataire tous les 3 ou 4 ans peut être. Entre temps vous n’aurez presque rien à faire, c’est ce que j’appelle un investissement tranquille. Tout roule, dès lors que vous trouvez un bon locataire. La contrepartie, c’est que vous avez une rentabilité moyenne, en général pas beaucoup plus de 5 %.

Si vous louez un appartement de type studio ou F1 meublé, vous allez changer de locataire tous les ans ou tous les deux ans. Vous aurez passé du temps à meubler votre appartement, vous ferez des visites d’entrées et de sorties de vos locataires plus souvent, vous établirez des nouveaux baux plus fréquemment. En contrepartie de quoi, vous aurez une rentabilité plus importante entre 8 et 10 %.

A l’extrémité inverse, si vous faites de la location saisonnière, vous allez y passer beaucoup de temps, depuis la décoration et l’ameublement, aux états des lieux d’entrée et de sortie quasiment quotidiens. Ce sera un vrai travail, et en contrepartie, vous pourrez atteindre parfois des rentabilités presque indécentes, mais logiques vu le temps que vous y passerez.

Le seul investissement immobilier, à mon avis qui fait exception à cette règle, c’est la colocation.

Un petit rappel sur ce qu’est la colocation au cas ou certains ne connaîtraient pas ce mode d’habitation (d’investissement).

La colocation est le fait de permettre à plusieurs personnes qui en général ne se connaissent pas, d’habiter ensemble un appartement ou une maison. Ils ont en général une chambre privative et le reste du lieu est commun à tous.

C’est plus économique pour les locataires que de louer un appartement entier seul, puisqu’ils partagent les parties communes. Et au delà de cela, c’est pour certaines personnes un mode de vie choisi.

De nombreux jeunes souvent (mais il semble qu’un marché senior pointe le bout de son nez dans le monde de la colocation), préfèrent vivre en communauté que de vivre seul. Du fait qu’ils arrivent souvent dans une région inconnue et que ça leur permet de faire rapidement des connaissances et de ne pas se retrouver seuls.

Pourquoi je vous disais que la colocation est une exception. En fait la colocation ne donne pas plus de travail que de la location meublée. Hormis qu’il faille un bail par colocataire ou un avenant lors de changement de colocataire dans le cadre d’un bail solidaire.

L’investissement dans un bien pour faire de la colocation ne coûte pas plus cher qu’un bien pour faire de la location simple. Après tout un F4 reste un F4 quoi que vous en fassiez. Sauf qu’il faut le meubler, mais ce n’est qu’une fois.

Et ensuite vous pouvez louer votre logement à autant de personnes qu’il y a de chambres, plutôt qu’à une famille seulement. C’est à dire 3 ou 4 loyers à la place d’un seul. Certes les loyers de colocation seront moins élevés qu’un loyer complet, mais jamais trois ou quatre fois moins élevés.

Je vais vous donner l’exemple du dernier investissement que je viens de réaliser pour illustrer mon propos.

 

achat colocation                          la colocation

Je vais profiter pour vous montrer comment une bonne affaire peut se faire ou ne pas se faire un peu par hasard. Et pourquoi il ne faut jamais se fâcher avec des vendeurs.

L’histoire a commencé un jour ou j’ai visité un immeuble de rapport avec une agence immobilière. Il s’agissait d’un immeuble avec un commerce au rez-de chaussée avec une réserve (transformable à l’avenir en appartement), deux appartements et un grenier aménageable en appartement. Un bel immeuble, ça me plaisait bien. J’ai fait une offre affreusement basse, en tout cas aux yeux du vendeur qui l’a donc refusé. L’agent immobilier me dit en sortant j’ai aussi cette maison de ville à vendre juste à côté qui appartient d’ailleurs au même propriétaire. Il me dit le prix (139000 euros)en me décrivant le bien, je lui dit non je ne visite pas, je ne suis pas intéressé.

Quelques jours plus tard, je vois sur leboncoin l’annonce d’une maison qui me paraît assez intéressante pour la proposer à la colocation. L’idée m’était venu après la précédente visite en regardant une vidéo sur Youtube. Il ne faut jamais arrêter de prendre des idées où elles se trouve. J’appelle donc l’agence immobilière qui avait cette maison à vendre. Après discussion avec la négociatrice, la maison n’est pas adaptée, je ne suis pas intéressé de la visiter.

Je lui explique mon projet, elle me dit, Ah mais j’ai une maison super pour faire ce genre d’opération. Elle m’explique comment c’est organisé, elle me dit que le prix est 117000 euros, ça me paraît bien, le rendez-vous est pris pour la visite. Elle me donne l’adresse, je ne fais pas trop attention, sauf que c’est dans le même quartier que l’immeuble que j’ai visité précédemment. On se retrouve au lieux indiqué et là elle me dit que la maison est à tel endroit. Je me rend compte que c’est la maison que je n’ai pas voulu visiter avec l’autre agence immobilière.

Ah oui j’oubliais, j’avais quand même rencontré préalablement les propriétaires de l’immeuble que j’avais visité. Il me tenait rigueur de l’offre très basse que j’avais fait sur l’immeuble, et n’avaient du coup pas une très bonne opinion de moi. J’explique cela à la négociatrice, elle me dit on verra bien.

Autant vous dire que l’accueil fut un peu tendu. Jusqu’à ce que je mette le montant indécent de la commission de l’agence sur le tapis. Je ne le pensais pas vraiment mais on fait comme on peut.

Bref on arrive à reprendre un contact amical. Je vous rappelle que la maison à baissée de 22000 euros. Je visite, c’est effectivement parfait pour ce que je veux faire. Proche d’une école d’architecture, en parfait état quatre chambres, le top.

Je dis à l’agence… Pensez-vous qu’on puisse encore négocier ? Elle me répond que je suis joueur eu égard à notre précédente relation mais qu’on peut toujours essayer. Offre qu’ils m’ont refusé, mais le prix était déjà très intéressant alors j’ai remonté mon offre au prix. Je vous suggère de laisser votre égo au placard pour investir.

Voilà comment je suis devenu propriétaire d’un bien que j’avais d’abord refusé de visiter.

Pour parler argent puisque dans l’investissement c’est quand même ce qui nous intéresse tous, j’ai acheté le bien 110000 euros net vendeur, 6000 euros de frais d’agence, 8000 euros de frais de notaire , 1000 euros de frais de courtage et 3000 euros d’ameublement. Vous aurez compté, une opération à 128000 euros.

La maison était louée avant que j’achète 650 euros par les anciens propriétaires. J’ai budgété dans mon projet de louer chaque chambre 270 euros soit 1080 euros net. Je peux encore créer une petite chambre et une salle de bain dans le grenier.

Je viens de mettre mon annonce et en une semaine j’ai signé mes trois premiers baux pour septembre et j’ai plusieurs demande pour la quatrième chambre. Ce qui signifie que cette opération est déjà hyper rentable puisque la banque m’a financé sur 25 ans et que je dois rembourser 600 euros par mois.

En plus je peux optimiser avec mes travaux au grenier et augmenter sans problème le prix de mes chambres existantes de 30 euros par mois chacune dès l’année prochaine, vu la vitesse à laquelle elles se louent.

Le travail entre cette colocation et une location normale n’a été que de meubler (ce n’est quand même pas rien mais on le fait une fois et après c’est réglé) la maison et le rendement est presque deux fois supérieure. Je suis vraiment devenu instantanément FAN de la colocation.

L’agence immobilière m’a appelé pour me dire qu’elle a une autre maison à vendre dans le même secteur, autant vous dire que je vais aller vite visiter. J’espère pouvoir vous raconter cela dans un prochain article.

Si la colocation vous tente et que vous voulez des précisions, n’hésitez pas à laisser un commentaire. Si vous voulez partager vos expériences aussi.





 

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35 thoughts on “Doubler votre rentabilité dans l’immobilier grâce à la colocation

    1. Bonjour Vincent,

      Le meilleur emplacement pour la colocation est clairement proche des grandes écoles ou des universités. Cependant 54 % des colocataires sont de jeunes actifs, alors les hyper centre ville peuvent être intéressant aussi.

      1. faut-il etre necessairemnt acheter le bien pour ensuite le mettr en colocation ou suffit-il de pouvoir le louer pour le mettre en colocation? dans ce cas de figure kel en est la rentabilite et les risques?

        1. Bonjour Hermann,

          Effectivement il est possible de louer un appartement et le sous louer en colocation. Cependant il est vraiment préférable de demander l’autorisation du propriétaire notamment en cas de sinistre ou par rapport aux relations de voisinage. quitte à lui donner une compensation pour le convaincre, comme par exemple participer ou payer les impôts fonciers.

          Dans ce cas il n’y a pas de risque, mais je pense que beaucoup de propriétaires seront réticents.

          Après la rentabilité c’est vraiment du cas par cas.

          L’autre inconvénient que j’y vois, c’est qu’il n’y a pas d’amortissement. Le jour où le bail est résilié, tous les loyers versés sont perdus. Alors qu’à l’achat, on a amorti les remboursements d’emprunts et on peut espérer une plus value à la revente.

  1. Bonjour William!

    J’y voit un seul inconvénient lorsqu’il faut investir pour la colocation : il faut forcément acheter un bien grand, avec plusieurs chambres (3 pièces ou plus). Donc pour les budgets limités, ça peut être compliqué. Du coup il faut peut-être investir dans des villes de provinces (type Rouen, Dijon, Angers, etc) ou les prix sont plus bas qu’en IdF 🙂

    Sinon, quelle fiscalité a tu choisi? LMNP réel?

    1. Bonjour Sylvain,

      Oui je suis un peu d’accord avec toi. Cependant, j’imagine que même à Paris plus tu achètes une surface importante moins le prix au m² est élevé. L’investissement est forcément plus élevé mais la rentabilité doit être meilleure quand même.

      En ce qui me concerne je suis à Rouen. Je suis en LMNP réel effectivement

  2. Bonjour William,
    Très intéressant cet article. Je suis en ce moment même dans une opération similaire. Compromis de vente signé pour un T4 de 70m2 à Nantes (pour 3 colocataires). La prochaine étape, c’est quelques travaux puis l’ameublement, et ensuite, ça devrait se louer sans aucun souci. J’ai hâte de faire visiter les premiers colocataires ! 😉 Pour moi, c’est le meilleur compromis entre rentabilité (11% brut sur le papier) et passivité.

      1. 145 000 € tout compris, dont environ 17 000 € de travaux. Bien aménagé, ça devrait se louer entre 400 et 450 € par colocataire, soit entre 1200 et 1350€ de loyers pour 700€ de crédit. Ca me semble pas moche pour ma première opération 🙂

        1. Salut Jeremy,

          Ca a l’air pas mal du tout. Après il faut voir le montant du foncier et des charges, mais il t’en reste forcément, bravo

  3. Excellente cette histoire, comme quoi ! 🙂
    En tout cas, je suis content de savoir que tu fais un carton plein avec cet investissement depuis la dernière fois où tu me l’as fait visiter ! 😀

  4. Super article merci.
    Effectivement la location c’est hyperrentable, ce qui me freine, c’est le turn-over des locataires et au final la gestion chronophage. La solution est de déléguer et dans ce cas, c’est la jackpot 🙂

    1. Merci. La location meublée ou la colocation ne sont pas très chronophage. En général si les locataires sont biens dans leur logement, ils restent le temps de leurs études.

  5. Bonjour William,

    effectivement la colocation permet d’améliorer la rentabilité, mais dans la plupart des cas, je ne crois pas qu’elle permette de doubler cette rentabilité.
    Je prend l’exemple d’un trois pièce. Chez moi, un 3 pièces se loue environ à 800 euros. Si je loue à 3 étudiant, je peux espérer 3 x 350 = 1050 euros.
    Donc ma rentabilité progresse de 30%, ce qui est déjà pas mal, c’est vrai.
    As tu des exemples pour lesquels tu as une meilleure progression ?

    1. Bonjour Eric,

      Sur ma coloc, je loue 1200 euros par mois et par chambre. Vu la demande je pourrai louer 330 euros sans difficulté, alors que l’ancien propriétaire louait 650 euros à une famille. Ce n’est pas exactement doublé, mais pas loin. Après, je ne sais pas si je pourrai faire une telle culbute à chaque fois, mais je vais me battre pour cela.

      1. C’est assez impressionant, je trouve !
        Lors du départ d’un des colocataires, est-ce toi qui choisi le remplacant ?
        Demandes-tu les même garanties que pour une location classique (garant, copies de certains documents, etc…) ?

        1. Je leur fait un bail individuel et je demande exactement les mêmes garanties qu’un meublé traditionnel.
          Je n’ai pas encore eu de remplaçant puisque c’est une nouvelle colocation, mais je pense que je choisirai moi même les coloc en demandant éventuellement l’avis des autres.
          Pour commencer, je fais une petite réunion d’entrée début septembre pour prendre la température et faire les présentations.
          Je pense que ça va être cool comme coloc

  6. Salut William,

    La niche de colocation dans l’immobilier est une activité très rentable au vue de ton article fort intéressant.
    Je te remercie pour ce partage d’expérience enrichissant.

    À très bientôt William

  7. Bonjour William, ton article me motive. Mais dans mon cas la ville que je connais n est pas vraiement propice a la colocation malheureusement. Penses tu que l on retouve les même rendements de la division de lot. Par exemple une maison avec un rez de chaussée et un étage. Peut être pour diviser en deux appartements? De plus, quel est l agencement idéal pour une colocation selon toi? Et j ai une dernière question, peut être rien avoir avec la colocation mais lie a tes compétence. J ai visite un bien près de chez moi, une maison complètement a rénover, avec 140m2 habitables si j aménagé les combles. Plus jardin ( qui est un vrai plus par rapport aux aux appartement de ma ville ou il n y a ni jardin ni balcon). Comment évalues tu le prix du bien lorsqu’il y a énormément de travaux comme ça ?

    1. Bonjour Marie,

      Juste une petite remarque. Sais tu que 54 % des colocataires sont de jeunes actifs. J’imagine que tu penses que ta ville n’est pas propice à la coloc du fait qu’il n’y ait pas de grandes écoles ou de facultés. Il te reste du potentiel malgré cela.

      La division de maison ou d’appartement en plusieurs lots est un business intéressant.En ce qui me concerne, quand je fais ce genre d’opération c’est dans le but de revendre. Mais c’est rentable aussi mais je n’ai pas encore fait.

      Pour moi l’agencement idéal d’une colocation c’est une grande cuisine qui sert de pièce commune, pas de séjour-salon, ça évite les grosses fêtes et ça peut faire une chambre supplémentaire.

      Pour la maison que tu as visité, je te conseille si c’est possible de faire une découpe verticale, c’est à dire de faire 2 maisons plutôt que deux appartements. Ce n’est pas toujours simple mais quand c’est possible c’est rentable. D’abord parce que les acquéreurs n’auront pas de parties communes, c’est un vrai plus, et d’autre part les maisons valent plus chères que des appartements. D’autant qu’ils peuvent chacun avoir un morceau privatif du jardin. En ce qui concerne l’estimation, le plus simple est de comparer avec des biens identiques à la vente. Il y a des méthodes plus poussées et plus complexes que je partagerais surement dans un ebook un de ces jours.

  8. Hum, mais selon la loi Alur, la somme des loyers par chambre ne peut excéder le loyer de référence du bien.

    Du coup, la colocation perd son intérêt non ?

  9. Mon commentaire n’a pas dû passer je vois.

    Je faisais une remarque sur la loi ALUR. La somme des loyers des colocataires ne peut dépasser celle du loyer référence, ce qui enlève tout interêt à la coloc non?

    1. Bonjour Fabrice,

      Ton message n’était pas passé à la trappe mais je n’ai pas pu le traiter avant.

      Le texte de la loi ALUR dit : “Dans les zones tendus, les loyers seront encadrés.”
      Il suffit de ne pas investir dans une zone tendu.

      Je suis d’accord, ça restreint les possibilités, mais de toutes façons, à mon avis,
      ce ne sont pas dans ces zones dites tendues qu’on réalise les meilleurs investissement.
      Ceci à cause des prix qui sont très élevés.

      Bonne journée

      1. Merci de ta réponse.

        En effet, cela réduit fortement le choix. Même certaines villes moyennes sont concernés.

        En fait, j’avais trouvé un appart 3 ch bien placé à Lyon 8ème que je voulais mettre en colocation. Du coup, cela me refroidit, car d’après le texte, je ne peux le louer plus de 750 e en gros (pour 150 000 e hors frais not) Alors que je souhaitais louer les 3 ch cc, 1100 euros…

        Alors, par définition la colocation a du succès dans les zones tendus et les grandes villes étudiantes…

        Un conseil ?

        1. De ce que je sais, Seules Paris et Lille sont concernées pour le moment. Mais sur le long terme on ne peut pas savoir. Ce que je fais, mais je suis à Rouen, la ville est plus petite, c’est peut être plus simple, j’achète dans une commune limitrophe à Rouen. Ça présente plusieurs avantages. Dont ce risque de passer en zone tendu. Par ailleurs les prix sont moins élevés, les étudiants se garent plus facilement en étant dans une ville où il y a tout et à 10 mn de Rouen centre.
          Si je peux me permettre 1100 euros pour 150000 euros d’investissement, ce n’est pas exceptionnel ! Tu ne veux pas investir à Rouen ?

  10. Bonjour William,
    Très intéressant cet article !
    Je me pose plusieurs questions :
    -combien de sdb pour 4 chambres ?
    – comment fais tu pour le paiement des factures ? EDF, eau, internet, et la taxe d’habitation ?

    Merci beaucoup !

    1. Bonjour Aurélien,
      Dans cette colocation, il y a une salle de bains pour les 4 chambres.
      Au début, je m’inquiétais de savoir si ça suffirait et finalement ils s’en sortent très bien.
      2 seraient mieux, mais je ne suis pas sur qu’ils seraient prêt à payer plus cher pour cela.

      En ce qui concerne les factures, je leur demande 30 euros de provisions sur charges, je paie les factures.
      Si en fin d’année j’ai payé moins que le montant des charges, je les rembourse, si j’ai payé plus, ils me paient la différence.
      C’est ce que j’ai trouvé de plus simple.

  11. Bonjour, très bon article. J’ai moi même opté pour la colocation pour mon investissement immobilier en Réunion, et la rentabilité est de ce fait plus grande et rapide. De plus cela présente un net avantage pour les locataires, car le loyer est plus accessible, étant divisé par deux.

    1. Bonjour Arnaud,

      Je suis tout à fait d’accord avec toi.
      La colocation est un système gagnant-gagnant.
      C’est ce qui fait sa réussite d’ailleurs.

  12. Bonjour, d’accord merci pour ton partage. Il me semble que ton système de répartition des charges pose un problème : celui de l’électricité. En effet, sans compteur au nom du locataire il est interdit de récupérer les montants correspondants aux factures… quel est ton astuce pour être dans la légalité?

    1. Bonjour Vinz,

      Comment la répartition des charges peut elle être différente. Il y a 4 locataires différents dans un seul lot.

      Aussi le compteur est forcément à mon nom. Ensuite je calcule des charges globales que dépenses les locataires.

      Je ne connais pas cette loi qui rend cette façon de faire illégale,
      mais c’est ce que je fais, ainsi que tous les gens qui font de la colocation.
      je pense. On loue charges comprises.

      Au plaisir d’échanger à ce sujet…

  13. Bonjour,

    J’ai bu ton anecdote très sympa! Je suis dans une grande ville étudiante et nous avons repéré avec mon associé un appartement avec 2 chambres très bien situé juste en face de la fac.

    Seul bémol, dans mon estimation la rentabilité est pas terrible, j’arrive sur du 5% net ne favorisant pas un autofinancement.

    Avec un apport, cela serait il malgré tout intéressant sachant qu’il se louerait très rapidement et facilement compte tenu de l’emplacement ( j’ai deja une petite expérience avec un bien du secteur mais moins bien placé que je gérais avec 4 chambres ) qui était plus rentable.

    Autre question: Je sais que certains propriétaire supprime le salon pour faire une 3eme chambre, penses tu qu’il faut éviter ou que cela est possible?

    Tu conseilles de meubler les chambres plutot que louer vide?

    Enfin, j’ai du mal à estimer le loyer que je peux proposer, as tu des conseils pour ça? Sachant qu’on souhaiterait faire appel éventuellement a une décoratrice d’intérieur pour meubler le salon et les chambres, je me dis que ce service pourrait aussi nous permettre de mettre un loyer dans la fourchette haute

    1. Salut Farid,
      Honnêtement, faire de la colocation pour 5 %, je ne vois pas l’intérêt. Sauf à ce que le bien que tu vises soit une très bonne affaire
      et qu’il puisse se revendre beaucoup plus cher rapidement, je passerai à autre chose
      Je préfère souvent des biens un peu en retrait de la ville principale mais avec un accès rapide aux grandes écoles. Souvent beaucoup moins chers avec un loyer quasiment équivalent.
      Supprimer le salon pour faire une chambre supplémentaire est possible. Dans ce cas, il te faut soit une grande cuisine pour tous ou une kitchenette par chambre. Mais dans ce cas, ce n’est plus vraiment de la colocation.
      Pour estimer le loyer, il faut que tu regardes les offres équivalentes ou que tu demande à une agence. Je ne connais pas ta ville.
      La décoratrice d’intérieur est une bonne idée. Elle saura valoriser ton bien et donnera le coup de coeur nécessaire.
      Et enfin, il faut meubler le bien pour être en LMNP et optimiser ta fiscalité.
      Bonne journée
      William

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