Pourquoi le CDI pour obtenir un prêt immo est une arnaque

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LE CDI POUR OBTENIR UN PRÊT IMMO EST UNE ARNAQUE

Arnaque est un mot un peu fort. Mais tous ceux qui ont déjà demandé un prêt bancaire pour faire l’acquisition d’un bien immobilier, soit pour acquérir sa résidence principale, soit pour acquérir un bien dans le cadre d’un investissement immobilier, connaissent cette éternelle rengaine : « Vous avez un cdi« . Rien que d’imaginer mon banquier me le dire, ça m’énerve.

Si vous avez ce sacro saint cdi, certains banquiers ne s’intéressent même pas à votre projet. Ils vous prêteraient de l’argent pour acheter un immeuble prêt à tomber tellement il est en mauvais état, si vous avez votre contrat définitif. Alors qu’il ne vous prêterait pas un sou si vous achetiez un bien qui s’auto-finance deux fois par le revenu des loyers de vos locataires, si vous n’avez qu’un CDD ou si vous travailler en intérim, cherchez l’erreur.
Je ne sais pas comment cela fonctionne dans d’autres pays mais je trouve quand même que c’est un critère louable, mais réducteur que d’être quasiment disqualifier du jeu de ce seul fait que vous n’êtes pas en CDI.
Il y a des gens qui travaillent en intérim toute leur vie, sans jamais avoir de creux dans leur carrière, et pour eux c’est plus compliqué d’obtenir un prêt immobilier que pour un gars qui travaille avec un contrat à durée indéterminée dans une petite société, qui peut-être demain n’existera plus…
Un paradoxe de ce seul critère de sélection. Je suis salarié d’une jeune entreprise de moins de 3 ans, j’ai un revenu convenable, j’ai ce sésame qu’est le contrat à durée indéterminée, je peux donc emprunter de l’argent à la banque sans aucune difficulté pour investir dans l’immobilier.
Dans le même temps, mon patron, qui probablement gagne, je dirais trois fois plus que moi, lui ne peut pas emprunter le moindre euro, ne serait-ce que pour acheter sa résidence principale, parce qu’il n’a pas encore trois bilans.
Si sa société fait faillite et qu’il ne peut plus payer son crédit, il y a de bonnes chances pour que je me retrouve dans la même difficulté non ?
Si je peux vous faire une suggestion, avant de démissionner pour devenir indépendant, si c’est votre souhait, investissez au maximum pendant que vous êtes salarié, car ceci est un autre critère de la banque. Si vous avez fait des opérations d’investissements immobiliers qui sont pérennes, vous aurez plus d’arguments à défendre devant votre banquier lorsque que vous ne pourrez plus prononcer le mot magique « CDI ».
Dites en commentaires si vous avez essuyé des refus du au fait que vous n’étiez pas en cdi ou au contraire comment vous avez réussi à convaincre un banquier malgré ce « handicap ».
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Commentaires : 26

  1. Gaëtan dit :

    Oui tout cela est très curieux William.
    Moi je connais un intermittent du spectacle qui a réussi à avoir un prêt pour un acheter un appartement avec lequel il fait de la location saisonnière…

    • William MEYER dit :

      Après ça dépend sur quel banquier tu tombes, et puis il y a des intermittents qui gagnent très bien leur vie et qui travaillent régulièrement

  2. florent dit :

    je pense exactement la même choses les fameux critères des banques….
    investissons tant que nous le pouvons

    • William MEYER dit :

      Oui c’est sur, mais une fois lancé, et qu’on a fait nos preuves, les banquiers sont plus ouvert quand même

  3. Tancrède dit :

    Bonjour William,

    C’est vrai que les banquiers peuvent être difficiles, mais une chose importante à savoir, c’est que le banquier n’est pas un professionnel du prêt immobilier : il n’est pas rémunéré pour faire ce genre de prêt, ce qui fait qu’il n’est pas très motivé et qu’il va chercher la moindre raison pour dire non. D’après moi, la meilleure solution, c’est de passer par un courtier, car il traite avec le niveau supérieur de la banque, et il fait 10 prêts à la fois 😉

    • William MEYER dit :

      Je suis tout à fait d’accord Tancrède. Le courtier, est une vraie bonne solution tant pour l’efficacité que pour la simplicité. On ne fait la démarche qu’une seule fois

  4. Alexandre dit :

    Salut William,
    Pour ma part, je pense que pour un banquier 1 + 1 = 2
    Il a un logiciel avec un certain nombre de critère qu’il renseigne et cela donne un résultat, il faut l’accepter et s’adapter.
    Ce qui est dommage c’est que parfois il y a des personnes qui passe a côté de belle opportunité parce qu’il ne réunisse pas les critères théorique des banques. Alors que dans la pratique il sont fiable.

    • William MEYER dit :

      Salut Alexandre,

      Je pense qu’il ne faut pas s’arrêter à un banquier. Certains considèrent quand même le projet. Il faut persévérer

  5. Vincent dit :

    Je crois que tu as raison, parfois il ne faut pas trop chercher à comprendre, mais plutôt faire ce que le banquier attend même si ce n’est pas toujours logique…

    • William MEYER dit :

      Certains banquiers sont à l’écoute quand même. Quand on en trouve un bon,
      c’est comme l’agent immobilier, il ne faut pas le lacher.

  6. Raphaël dit :

    Héhé, j’ai bien aimé le paradoxe du patron et du salarié et le titre « choc » ! 😀

  7. Kamal dit :

    Hey William,

    Quel article polémique et choc !
    On apprend pleins de choses qui choqueraient 95% des Français.
    Je te remercie du partage.

    @ très bientôt,

    Kamal Le Marocain

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Kamal,

      Polémique, je ne sais pas, mais ce qui est sur c’est qu’il y a des aberrations

      dans les critères de décision du système bancaire… A mon avis.

  8. Sebastien dit :

    C’est un point très intéressant que tu soulèves-là William !
    Puisque j’ai été courtier pendant plus de 2 ans, je peux apporter quelques éléments de réponses (loin de moi l’idée de défendre les banquiers 😉 et ne m’en veuillez pas si je prends des raccourcis pour faire plus simple :

    1) à propos du CDI : lorsqu’il le demande, le banquier cherche plus la pérennité (et on est d’accord qu’il est juridiquement plus simple de rompre un CDI qu’un CDD) du revenu que son montant. La loi étant très protectrice de l’emprunteur, en cas d’absence de preuve de revenus pérennes et s’il y a défaut de paiement, la banque va entamer une procédure pour lui demander de rembourser le solde en cassant le contrat de prêt (oui c’est absurde, comme dirait l’usurier, un mort ne rembourse pas ses dettes…). Il y a de fortes chances que la procédure emmène tout ce petit monde devant le juge (banque, emprunteur, assureur…). Si l’emprunteur arrive à prouver (et ce n’est pas très difficile avec un bon avocat) que la banque a accepté de l’endetté alors que manifestement, au moment où il a obtenu l’accord de prêt, l’emprunteur était en CDD, intérim ou intermittent (donc des revenus court terme), le juge condamne la banque (protection du plus faible) en annulant le prêt (l’emprunteur garde le bien) et parfois en accordant des dommages et intérêts pour le préjudice de la situation subit par l’emprunteur qui a été malmené (courriers, huissiers, prélèvements abusifs, découverts, mise en faillite du ménage…)

    2) à propos du patron qui gagne plus que son employé mais qui ne peut pas emprunter : lorsqu’on est associé (ou actionnaire) d’une société de capitaux (SA, SARL, SAS…), on dit qu’on est responsable des dettes qu’à concurrence de son apport. En gros si je mets 100k EUR de capital dans une boite et qu’au bout d’un certain temps la boite fait un résultat négatif d’1 million, on plie les gaules, j’ai perdu mes 100k EUR et le reste bah c’est l’ardoise pour les fournisseurs. Quand le banquier voit arriver une jeune entreprise (mais pas que) il sait cela et il a pas envie de prêter, que la boite ferme, que personne soit responsable et qu’il perde son pognon. Du coup la contre partie est que les associés se portent caution personnelle du prêt. Si la boite ne rembourse plus la banque fait jouer les cautions. Du coup lorsque le patron se pointe pour emprunter perso, la banque lui demande les bilans, voit l’endettement de la société (et donc que le gars est caution) et là ça passe plus. Ceci s’arrange au bout de 3 (bons) bilans.

  9. Jeremy dit :

    Triste réalité effectivement. Sans CDI, il faut ruser auprès des banquiers, trouver une astuce pour les rassurer. Tiens, d’ailleurs ça serait une bonne idée d’article : une liste d’astuces pour convaincre emprunter sans CDI 😉

    • William MEYER dit :

      Oui excellente idée Jeremy.
      Est-ce une thématique de ton blog, ou puis-je te piquer l’idée ? Je viens de publier ce matin un article sur les raisons qui nous permettent de négocier avec le vendeur, ça pourrait être un bon article à suivre.

  10. Mehdi dit :

    De ma propre expérience, j’ai pu acheter en étant en CDD ! Il a fallu me battre, montrer pate blanche devant le banquier et prouvé que ça faisait plus de 3 ans que je travaillais en CDD sans interruption de contrat !

    Et un apport de 10.000€ aussi au passage ! C’est vrai que c’est très difficile… Mais on y arrive !

    Il faut trouver les bonnes personnes. Et surtout ne rien lâcher !!!

    • William MEYER dit :

      C’est une belle performance Mehdi parce que ce n’est effectivement pas simple de convaincre un banquier dans ces conditons

  11. pierre dit :

    Il est vrai que sans cdi les portes des banquiers ce ferment mais cela dépend aussi du conseiller et de la politique de la banque.
    Ainsi pour ma part nous avons pu emprunter ma femme et moi pour notre résidence principal alors qu’elle n’avais qu’un cdd.
    La banque dans laquelle nous étions depuis toujours nous proposais un crédit sur 23 ans que je trouvais excessif en vu de la somme emprunter mais mon conseiller m’affirmais:
     » vous ne trouverez pas mieux vous n’avez qu’un seul cdi. »
    Au bout de quatre week end de prospection dans d’autres banque nous avons contracté un crédit sur 19ans (pour la même mensualité et un cout total moins élevé)

    • William MEYER dit :

      Il est vrai qu’il ne faut pas s’arrêter à des à priori. Certains banquiers arrivent à prendre en compte autre chose que des CDI.

      Dans ton cas, tu avais un CDI je pense, le conseiller s’est surement appuyé la-dessus pour défendre ton dossier.

  12. […] sujets qui peuvent aller de l’investissement immobilier alors qu’on n’a pas de cdi, en passant par l’investissement sans apport, la gestion des locataires, apprendre à […]

  13. Benoît dit :

    Bonjour à tous,

    Moi je suis en CDD et je suis allez voir ma banque. On m’a dis sans CDI pas possible. Le même jour je suis allez chez un courtier et il m’as dis la même chose. Et que justement c’est parce qu’il passais 50 dossier de prêt auprès de la banque que tous allait passer. Mais je ne désespère pas j’ai rendez vous dans une autre banque. Pour en revenir au intermittent du spectacle mon banquier m’as dis qu’il y’en avais qui ramenais des contrats pour 10 ou 15 ans donc c’est garanti pour la banque. Cependant j’ai l’impression que les banque ne veule plus faire de prêt à long terme. Mon banquier m’a fait une simulation avec CDI. Je pouvais emprunter 200000€ mais quand je lui est parler de la duré du prêt il m’as dis c’est 15 ans Max.

    • William MEYER dit :

      Bonjour Benoît,

      Pour commencer, je te suggère dans ton cas d’oublier les courtiers. Ton dossier est compliqué alors ils ne se battront pas pour toi. Il va falloir que tu ailles au charbon toi-même.

      Il faut que tu peaufine ton dossier, ce n’est pas simple je sais, mais tu dois réunir tous les autres critères que les banquiers exigent à part le cdi évidemment. Ce qui ne t’empêche pas d’en chercher un.

      Depuis combien de temps à tu ton CDD et dans quel domaine travailles-tu ? Certains domaines d’activité sont très recherchés. Si tu es déménageur, ambulancier, plombier ou des métiers comme ça, tu dois pouvoir convaincre un banquier que tu auras toujours du travail.

      Bon courage, et tiens nous au courant

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