acheter ou louer sa résidence principale

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acheter ou louer sa résidence principale

 Acheter ou louer sa résidence principale est une question qui se pose de plus en plus.

 Pour nos grands-parents et nos parents, la question ne se posait pas vraiment. en tout cas quand ils en avaient les moyens où les compétences.

 Ils travaillaient très jeune, ils se mariaient jeune, en général à cette époque le mariage était unique et définitif, il trouvaient un emploi qu’ils pouvaient garder toute leur carrière. Ceci faisait d’eux de purs sédentaires. Aussi le fait d’acquérir sa résidence principale était dans la continuité de l’évolution de leur vie, ils n’avaient pas vraiment de contre indication.

 

Qu’en est il aujourd’hui ou notre monde à bien changé, où tout va beaucoup plus vite, où le divorce est devenu presque aussi légitime que le mariage, où les emplois n’ont jamais été moins sur.

 

 Quelle est la différence aujourd’hui dans ce monde de la mondialisation où chacun des salariés peut être muté ailleurs en France, ou à l’étranger.

 

Ce qui est certain est que la question de savoir si on doit acheter ou louer sa résidence principale se pose. Et la réponse est vraiment très personnelle en fonction de notre propre situation, et de nos propres objectifs.

 

– On a sans doute intérêt à être propriétaire de sa résidence principale lorsqu’on a une situation professionnelle stable et sans désir de bouger. Je pense par exemple à un couple de fonctionnaires qui se sent très bien dans sa fonction, qui est originaire de la ville où il achète sa résidence principale, qu’il est certain de ne pas vouloir changer de région. Dans ce cas, il peut être effectivement intéressant d’être propriétaire quitte à prendre le temps de trouver une belle opportunité dans sa ville.

 

– Être propriétaire permet d’être parfaitement libre de faire ce qu’on veut de sa résidence principale. Si on veut faire des modifications, des agrandissements, des aménagements, on est absolument libre et en plus ça donne de la valeur à son bien. Si vous êtes locataire, vous ne pourrez pas faire de grandes modifications, et même si le propriétaire acceptait que vous les fassiez, ce serait à fonds perdus, puisque le jour ou le propriétaire récupère son bien, les améliorations du bien lui reviendraient.

 

– Par ailleurs, si vous êtes locataire, le propriétaire peut récupérer son bien pour le vendre ou pour l’habiter quand il le souhaite. Il peut 6 mois avant la fin du bail, vous signifier sa volonté de récupérer sa maison dans 6 mois, et, bon gré mal gré, vous devrez partir.

 

– En étant propriétaire, on se construit un patrimoine immobilier. Il nous permettra au moment de la retraite, où, nos revenus diminuent considérablement, de ne pas avoir de loyer à verser et ainsi compenser cette baisse de revenus.

 

– Il peut être aussi intéressant d’être propriétaire de sa résidence principale si le but finale est de la revendre avec une plus value.  En effet pour le moment, car rien ne dit que ça durera, la résidence principale est le seul bien immobilier que l’on peut vendre sans devoir à l’état cette taxe qu’est la plus-value.

 

Alors qu’en est-il des autres cas ?

 

Lorsqu’on est amené à déménager régulièrement c’est à dire plus qu’une fois tous les 7 ans, ce qui est la moyenne nationale par ailleurs, acheter une maison n’est pas financièrement aussi intéressant qu’il pourrait y paraître.

 

Le loyer est une somme fixe que vous versez à votre propriétaire « à fonds perdus » qui en contrepartie vous fournit un logement.

 

Certes, les mensualités d’un prêt immobilier vont servir à rembourser le crédit de votre maison et donc être en quelque sorte une dépense utile. Mais les premières années, on rembourse beaucoup d’intérêts, et peu de capital. Quoique la baisse des taux intérêts limitent ce raisonnement. Cette situation s’inverse au fur et à mesure de l’avancement de votre remboursements.

 

Si vous considérez que lorsque vous achetez une résidence principale, vous devez en général, vous démunir de tout ou partie de vos économies pour faire un apport personnel, que vous devez payer les frais de notaires liés à votre acquisition, que vous devez vous acquitter annuellement de la taxe foncière, qu’en est il réellement du bien fondé d’acquérir sa résidence principale .

 

Prenons un exemple concret :

 

Vous achetez votre résidence principale avec cette répartition :

 

Prix d’achat                    220000 euros
frais de notaire                16900 euros
Prix d’acquisition          236900 euros
apport personnel             23600 euros (10 %)
montant de l’emprunt   212400 euros

 

Remboursement (moyen) sur les 5 premières années pour un montant  emprunté de 212400 euros sur 20 ans:

remboursement de crédit 1154 euros mensuel (dont 757 euros de capital et  397 euros d’intérêts)

 

Au bout de 60 mois aurez remboursé 69240 euros à la banque dont  23820 euros d’intérêts et 45420 euros de capital.

 

 Pour simplifier vous aurez acquis 45420 euros de votre maison.

 

Dans le même temps vous aurez dépensé
 23600 euros d’apport personnel
 23820 euros d’intérêts bancaires
 6000 euros de taxe foncière (environ 1200 euros par an pour ce type de bien)
Vous aurez dépensé 48020 euros

 

Vous aurez donc dépenser 48020 euros d’un côté pour en avoir amorti 45420 par ailleurs.

 

Vous avez gagné 45420 euros sans intérêt alors que vous auriez pu, au fil de ces 5 années placer 48020 euros qui vous auraient rapporté des intérêts.
Cependant en gardant ce même exemple, vous aurez remboursé :

 

 45420 euros de capital sur votre crédit, alors que locataire dans cette même maison, vous auriez payé 54000 euros. Soit une économie de 8580 euros.

 

N’étant pas un spécialiste du placement j’ai considéré qu’en plaçant 48000 euros à 3 % sur 5 ans le montant des intérêts seraient de 7645 euros.
 Calcul qui n’est pas exact puisqu’au départ dans l’exemple on n’a apporté que 23600 euros, mais étant donné qu’on peut en investissant dans des placements financiers un peu plus osés, espérer gagner 7 % j’ai considéré une moyenne.

 

On peut se rendre compte dans ce cas, que si on a acheté sa résidence principale,  on a dépensé 93440 euros et gagné 45420.

 

 On a donc dépensé pour se loger 48020 en 5 ans
Si on a loué, on a dépensé 54000 euros on a gagné 7645 euros ( d’intérêts )

 

     On a dépensé pour se loger 46355 euros en 5 ans

 

Dans cet exemple, mais je ne veux pas en faire une généralité, si vous pensez devoir revendre dans les 5 ans, et même si vous n’avez pas de mauvaise surprise de type panne de chauffage, ou autre travaux conséquent, même si le marché de l’immobilier ne baisse pas,vous n’avez pas intérêt à acheter votre résidence principale.

 

Quel choix avez vous fait ? Dites dans les commentaires si vous avez préféré louer ou acheter votre résidence principale ?
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Commentaires : 28

  1. Gaëtan dit :

    Merci William pour et article très documenté et chiffré. En fait, je pense malgré tout qu’en Province c’est quand même plus facile d’acheter sa résidence principale qu’à Paris.

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Gaëtan, J’imagine effectivement lorsque je vois les prix parisiens, ça fait vraiment peur.

  2. Raphaël dit :

    Personnellement, dans l’état d’esprit dans lequel je suis actuellement, je ne me vois QUE être locataire pour pouvoir investir et surtout bouger comme bon me semble ! 🙂

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Raphaël,

      Je te comprend. Personnellement je suis propriétaire de ma RP, mais je ne savais pas avant que ça n’était pas forcément l’idéal.
      Ceci dit, je suis très content d’avoir ma maison. Je pense que ce choix est très personnel finalement.

  3. Tancrède dit :

    Bonsoir William,

    Personnellement je ne compte pas acheter ma résidence principale avant d’avoir fait suffisamment d’investissements à côté, d’autant plus que s’il s’agit de la résidence où je vais passer la plupart de mon temps, autant être patient et très bien la choisir (voire construire) 😉

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Tancrède,
      Je suis d’accord avec toi sur le fait de privilégier l’investissement sur la résidence principale. Après, même si tu achète ou construit, ce n’est pas forcément définitif. Tu peux toujours revendre ou même mettre ta RP en location pourquoi pas. Ta RP ne te bloque pas définitivement.

  4. kamal dit :

    Bonjour William,

    J’ai fais l’inverse en achetant ma résidence principale mais je compte me rattraper avec tes conseils pragmatiques et ton partage d’expérience sur cet article qui va m’aider !

    • William MEYER dit :

      Bonjour Kamal,

      J’ai fait comme toi, et finalement ça ne m’a pas empêché d’investir par la suite. Ça peut un peu compliquer les choses. Mais quand on est motivé, on y arrive toujours. Je te sens très motivé…

  5. florent dit :

    bonjour William,
    merci pour le infos ça confirme bien mon choix d’investir dans du locatif , avant de penser à acheter ma résidence principale

    • William MEYER dit :

      Merci Florent,

      Même si ce n’est pas ce que j’ai fait à l’époque, je pense que c’est vraiment un bon choix.

  6. Mehdi dit :

    Personnellement j’ai fais le choix de louer ma résidence principale, ce qui me permet d’investir dans du locatif !

  7. Sebastien dit :

    Le choix peut s’en trouver encore plus facilité si, contrairement à ton exemple, le marché du locatif est immédiatement plus favorable que celui de l’achat comme c’est le cas sur mon secteur. Par exemple, à surface équivalente, un bien aura un loyer moins élevé que la mensualité du crédit si on devait acheté ce bien.

    A propos de l’apport personnel, il faut se méfier : la plupart du temps (à moins d’avoir une relation historique avec sa banque ou un profil haut de gamme) l’apport s’entend ‘hors frais’ ce qui veut dire qu’à minima la banque demande l’apport des frais (notaire + garantie) et parfois 10 % de plus. Ce qui nous amène à un apport personnel équivalent à 20% du montant total de l’opération.

    Merci pour cet article William.

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Sébastien,

      La différence entre le remboursement de la mensualité de remboursement du prêt et le montant su loyer est probablement sensiblement égal au montant des intérêts.

      En ce qui concerne l’apport personnel, je ne connais pas beaucoup de gens qui peuvent amener 20 % d’apport. Ça restreint les gens susceptibles d’acheter leur résidence principale. Tant mieux pour les investisseurs qui pourront leur louer un logement…

  8. Jeremy dit :

    Pour l’instant je suis locataire, et clairement, je compte le rester. Au moins, je suis libre de bouger quand bon me semble. Si mes besoins évoluent, hop, un préavis et plus qu’à trouver le nouvel appartement qui me correspond.
    Pour moi, c’est plus facile d’investir dans du locatif, car ça n’est pas sentimental.

    • William MEYER dit :

      Une façon de rester libre. Même si la propriété n’est pas définitive. Rien n’empêche de la vendre ou la mettre en location

  9. Alexandre dit :

    Bonsoir William,

    Merci pour le partage de cette article.
    Souhaitant acheter prochainement un appartement, tes conseils me donne des pistes intéressante. Je me rend compte qu’être propriétaire de sa résidence principale n’est peut être pas la solution si on est dans une optique futur d’investissement locatif.
    A bientôt

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Alexandre,

      Je te souhaite de trouver un super investissement avec une belle rentabilité

  10. pierre dit :

    Bonjour William personnellement j’ai acheté ma résidence principal, je rembourse 600e par mois dont 350e de capitale et ce dès le début du crédit.
    Par contre mon taux d’endettement est de 30% j’aimerai investir dans un appartement en locatif.
    Je compte revendre ma résidence principal pour faire une plu value et ainsi me créer un fond de sécurité et soldé mon crédit voiture par la même occasion, en vu de mes investissements à venir quitte à racheter ma résidence principal par la suite une fois que la banque est en confiance vis à vis de mon investissement qui s’autofinance que penses tu de cette stratégie?

    • William MEYER dit :

      Bonjour Pierre,

      Si tu vends ta résidence pour faire une plus value et surtout pour rembourser ton crédit voiture, tu fais le bon choix.

      Les prêts à la consommation sont vraiment pénalisants pour faire de l’investissement.

      Si tu avais pu garder ta maison, rembourser malgré tout ton prêt auto,et avoir un fond de sécurité je t’aurais suggéré de tenter ta chance sans vendre ta maison.

      Mais il est vrai que ce sera plus simple d’approcher un banquier sans prêt et avec des économies.

  11. Marie dit :

    Bonjour,

    je suis actuellement en train de réfléchir à investir dans l’immobilier pour me construire un patrimoine et aussi avoir si possible un peu de cash flow. mais dans mon cas, j’ai mal investi car j’ai investi dans un duflot l’année dernière (c’est a dire avant de m’éduquer un peu sur l’immobilier). je suis un peu coincé maintenant pour investir surtout que je suis dans la région parisienne ! mais je ne lâche pas l’affaire je continu de chercher ! en tout cas merci pour cet article !!

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Marie,

      Ton investissement Duflot te pénalise-t-il dans ton taux d’endettement ?

      Même si c’est le cas, en proposant à ton banquier une belle opportunité,

      bien ficelée qui t’amènera du Cash Flow, tu trouveras une banque pour te financier

      Ne lâche rien, courage !

  12. Bonjour,

    «on peut vendre sans devoir à l’état cette taxe qu’est la plus-value»

    La plus-value n’est pas une taxe ! En revanche la réalisation d’une plus-value peut entrainer un paiement au titre de l’impôt sur le revenu et/ou des prélèvements sociaux (voire de l’IS si le bien est détenu via une société non fiscalement transparente).

    J’ai rien compris à ton exemple je vais le reprendre sous forme de flux et te le proposer comme article invité. Par ce qu’il me semble que tu n’as considéré l’apport personnel que comme une dépense en oubliant que quand le bien sera revendu on en récupère une partie
    Tu ne parles pas du tout du prix de vente alors que c’est quand même ce qui est le plus important dans ce type de comparaison ! Si on revend au prix d’achat (on perd les frais de notaires), si on revend au coût d’achat (en général on essaie au moins de ne rien perdre), ou si on fait une grosse plus-value ou une grosse moins-value forcément les résultats seront totalement différents !

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Didier-Fabrice,

      Merci de ton message.

      Je n’ai pas le vocabulaire adéquat pour le comptable que tu semble être, excuses-moi. Pour moi la plus-value est une taxe, juste parce que l’état me prend de l’argent sur ce que j’ai gagné.

      J’accepte avec plaisir ta proposition d’article invité.

      Je n’ai pas abordé l’aspect de la revente, et encore moins d’une plus-value sur la revente de la résidence principale. Les gens qui ont acheté leur résidence principale il y a 5 ans (le temps de mon exemple) ne font que très rarement des gains à la revente. Je pense que les gens qui peuvent faire autrement que vendre leur résidence principale maintenant alors qu’ils sont propriétaires depuis moins de 7 ans ont intérêt à le faire.

  13. monthulé catherine dit :

    bonjour William
    merci pour tes informations enrichissantes,
    pour ma part j’ai acheté ma résidence principale en ile de France en 2012 à 220000 euros avec frais de notaire de 15000 euros donc 235000 euros avec apport de 100000 euros aujourd’hui reste à rembourser 112500 euros début 2016, je souhaiterai investir en locatif car je suis très impactée par les impots car 30 % étant célibataire et vendre ma résidence principale serait à perte si je revends à 210000 eur prix estimé dernièrement par deux agences
    je me pose la question de louer mon appart pour louer ma RP et d’investir en location meublee en province en LMP en autofinancement pour réduire aussi mes impots ou garder ma RP actuelle et attendre mais je doute que les prix remontent en 5 ans mais en meme temps mes intérêts vont baisser ? peux tu m apporter ton conseil,
    merci à toi

    • William MEYER dit :

      Bonsoir Catherine,

      Je viens de te faire une réponse et il semble qu’elle ait disparue. Aussi si tu as deux réponses je te prie de m’excuser.

      Je ne suis pas sur d’avoir bien compris ta situation. Tu es propriétaire d’un bien immobilier que tu souhaites mettre en location pour à ton tour Louer un logement ?

      Tu souhaites aussi investir dans l’immobilier en province pour réduire ta fiscalité.

      Si tel est le cas, je ne vois pas en quoi le fait de louer ton logement pour à ton tour aller en location va faciliter tes investissements.

      En ce qui concerne la vente à perte d’un logement, c’est très frustrant mais ça peut valoir la peine si ça te permet d’investir dans un plus gros investissement avec une forte rentabilité.

      Si je n’ai pas tout bien compris, ce serait gentil de préciser ta situation.

      Si tu veux investir en province, je peux peut être t’aider si tu es intéressée.

      Si tu veux communiquer plus simplement, je te laisse l’adresse de mon profil facebook, si on devient ami on pourra échanger plus aisément par messenger.

      Je te souhaites une excellente année pleine de bonheur et de projets immobiliers

      Amicalement

      William

      https://www.facebook.com/limmobilier.facile.7

  14. monthulé catherine dit :

    erratum c’est 123500 euros qui me reste à rembourser à la banque

  15. Christelle dit :

    Merci pour cet article. En complément, voici mon retour d’expériences avec chiffre à la clé entre l’achat de notre RP et de nos investissements locatifs :
    http://nouveautournant.fr/devenir-jeune-proprietaire-ou-rester-vieux-locataire.html

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